بازار مسکن این روزها رکود قابل توجهی را تجربه می کند.
افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن در یکی دو سال اخیر در کنار بحران های اقتصادی که منجر به کاهش قدرت خرید مردم شد باعث شد تا تقاضا در بخش مسکن با افت جدی مواجه شود.
با وجود افزایش ۵۰ درصدی قیمت مسکن در سال 99، برخی تحلیلگران بازار مسکن پیش بینی کردند که بحث مسکن ملی بسیاری را امیدوار کرده بود نه تنها سال آینده افزایش قیمت در بازار مسکن محقق نشود بلکه کاهش قیمت نیز وجود داشته باشد. با این وجود گفته می شود ساخت مسکن‌های ملی تا سه سال آینده طول خواهد کشید و این مسکن ها هیچ تاثیری در کاهش قیمت مسکن نخواهد داشت.
فرهاد بیضایی، کارشناس اقتصاد مسکن در این رابطه به فرارو گفته است: دولت سیاست خاصی را برای ساماندهی بازار مسکن در دستور کار ندارد. دولت به راحتی می‌تواند با اخذ مالیات از خانه‌های خالی و همچنین دوم و و سوم به بعد فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن را شناسایی کرده و بر آن‌ها مالیات‌های سنگین ببندد تا فقط تقاضاهای مصرفی و واقعی در این بازار باقی بماند، در چنین صورتی قیمت‌ها با کاهش روبرو خواهند شد.
به گفته حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با توجه به رشد چشمگیر نرخ مسکن در سال گذشته، قیمت مسکن تا پایان خرداد سال ۹۹ به بهانه گران شدن بنزین افزایش نخواهد یافت.
وی افزود: آنچه که مشخص است، اینکه افزایش قیمت مسکن در سال ۹۹ در حد زیر خط تورم خواهد بود و این به معنای این است که اگر خط تورم ۳۰ درصد باشد، قیمت مسکن بسیار پایین‌تر از این عدد یعنی در حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد رشد خواهد کرد.
فروردین امسال با توجه به شیوع کرونا ویروس (کووید 19)، بر اساس آنچه که مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفته تعداد معاملات مسکن طی اسفندماه 98 در کشور 21 درصد کاهش یافته است. این کاهش دقیقا بر خلاف رویه معمول ماه‌های پایانی سال بوده، در واقع می‌توان گفت ویروس کرونا بازار مسکن را زمینگیر کرده است.
وی اشاره نمود : شاید در شرایط کنونی خرید و فروش خودرو یا ارز برای مردم اهمیت چندانی نداشته باشد اما به هر ترتیب کسانی که خانه خود را فروخته اند باید جایی را برای سکونت خریداری کنند و نمی‌توانند بیرون بمانند. مستاجران هم که قراردادشان تمدید شده باید در خانه جدید ساکن شوند. بنابراین ممکن است قراردادها به حالت تعلیق درآید اما نیاز بازار از بین نمی رود و انتظار داریم در آینده نزدیک با فروکش کردن ویروس کرونا، بازار ملک به حالت نرمال برسد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره آینده بازار مسکن افزود: به دلیل تکمیل ظرفیت قیمتی در بازار مسکن، به هیچ عنوان در سال آینده جهش قیمت نخواهیم داشت.
با در نظر داشتن تاثیر ویروس کرونا بر بازارهای اقتصادی از جمله مسکن، در ماه‌های اخیرنیز تعداد معاملات روند کاهشی در پیش خواهد داشت.
موضوعی که عضو کمیسیون اقتصادی مجلس نیز بر آن تاکید دارد؛ وقتی مراجعه و تقاضا برای خرید مسکن کاهش یابد، بازار در یک وضعیت رکودی قرار می گیرد، در این شرایط قیمت مسکن کاهش می یابد.
شهاب نادری با اشاره به تأثیر منفی شیوع بیماری کرونا در تعطیلی بازارهای اقتصادی، گفت: در شرایط کنونی فعالیت بسیاری از بازارهای اقتصادی از جمله بازار مسکن به دلیل شیوع این بیماری عملا متوقف شده و این مسئله آثار گسترده ای را به دنبال داشته است.
وی افزود: واضح است وقتی مراجعه و تقاضا برای خرید مسکن کاهش یابد، بازار در یک وضعیت رکودی قرار می گیرد، در این شرایط قیمت مسکن کاهش می‌یابد، چون فروشندگان برای تبدیل خانه به سرمایه، مشوق های مالی را ایجاد می کنند، از جمله اینکه در چنین وضعیتی قیمت ها را پایین می آورند تا خریداران برای خرید ترغیب شوند.
اگرچه سال آینده قیمت مسکن افزایش خواهد داشت اما برخی کارشناسان مسکن معتقدند در سال آینده مسکن با افزایش قیمتی کمتر از میزان تورم همراه باشد، این در حالی است که به نظر می‌رسد این روند تا سال ۱۴۰۰ همچنان ادامه داشته باشد.
مسیر حرکت بازار
آمارهای رسمی از بالا رفتن سرعت تولید مسکن در دهه‌های اخیر حکایت دارند. به‌گونه‌ای که با رشد 2.37برابری جمعیت تعداد واحدهای مسکونی مورد استفاده خانوارها 4.3درصد افزایش یافته است. اما از آن‌سوی ماجرا، روایت آمارها از فروش واحدهای مسکن به متقاضیان غیرمصرفی دلالت دارد؛ زیرا از سال 55 تا 95 باوجود رشد 2برابری تولید مسکن نسبت به جمعیت، درصد اجاره‌نشینی نیز با افزایش 2برابری مواجه شده و از 15درصد در سال 55 به 31درصد در سال95 رسیده است. به‌عبارت‌دیگر، بهبود تولید مسکن در ایران اگرچه توانسته سرانه خانوار به مسکن را از 1.26 به 1.06 برساند، اما این مهم را با توسعه بازار اجاره و نه خانه‌دار کردن خانوارها محقق کرده است.
افزایش ضریب اجاره‌نشینی در ایران که عمدتا به‌واسطه سقوط قدرت خرید خانوارها رخ داده به‌گونه‌ای است که برآوردها نشان می‌دهد حتی تا سال1415 نیز همچنان رو به رشد خواهد بود و به 44درصد می‌رسد. در این شرایط به فرض موفقیت دولت در کارآمد کردن بازار مسکن و همچنین کاهش ضریب رشد جمعیت، می‌توان انتظار داشت از سال1415 به بعد، به‌تدریج ضریب اجاره‌نشینی کاهش پیدا کند و تا سال1437 به 33درصد برسد. نکته قابل‌تأمل در برآوردهای مرکز پژوهش‌های مجلس در پیش‌بینی تغییرات شاخص‌های جمعیتی، شهرنشینی و مسکن در این است که از سال1425، نسبت خانوار به واحد مسکونی به 0.98 درصد می‌رسد و عملا به ازای هر خانوار موجود در کشور بیش از یک واحد مسکونی وجود خواهد داشت اما باز هم تعداد خانوارهای اجاره‌نشین از درصد فعلی بالاتر خواهد بود. یکی از معانی این برآوردها این است که مسکن در اقتصاد ایران همچنان به‌عنوان کالای سرمایه‌ای مطرح می‌ماند و حتی باوجود بی‌مصرف ماندن، بازهم خرید و نگهداری آن پرطرفدار خواهد بود.
دورنمای افزایش نیاز مسکن
براساس نیازسنجی‌های بازار مسکن، باید در 10سال منتهی به 1405 معادل 10میلیون و 760هزار واحد مسکونی جدید تولید شود تا هم نسبت خانوار به واحد مسکونی به نقطه تعادل برسد و هم بافت‌های شهری و روستایی ازنظر فرسودگی بنا وضع مطلوبی داشته باشند. به‌عبارت‌دیگر در هرسال از این دوره 10ساله، ایران به تولید یک‌میلیون و 76هزار مسکن جدید نیاز دارد؛ درحالی‌که در سال‌های ۱3۸5 تا ۱395 به‌طور متوسط سالانه 590هزار واحد مسکونی تولید و به بازار مصرف عرضه شده؛ به‌عبارت‌دیگر، به فرض تداوم وضع موجود در حوزه تولید مسکن، سالانه 486هزار واحد به کسری مسکن افزوده می‌شود و در چشم‌انداز 1405 کسری مسکن 4میلیون و 860هزار واحد بیش از برآوردهای کارشناسی خواهد بود. البته فعلا 2.5میلیون واحد مسکونی خالی وجود دارد که 2برابر ضریب استاندارد است و اگر دولت بتواند با ابزارهای مختلف نرخ خانه‌های خالی را از 10.3 به 5درصد در شهرها و از 8.5 به 2.5درصد در روستاها کاهش دهد و تعداد واحدهای مسکونی خالی را در سال1405 به 1.1میلیون واحد برساند، از این محل 1.4میلیون واحد از نیاز مسکن کاسته می‌شود و با فرض حفظ تکرار تولید مسکن مانند دوره 85 تا 95، کسری مسکن در چشم‌انداز1405 به 3میلیون‌و460هزار واحد خواهد رسید.
