مالکیت مدت دار چگونه است؟

در این مطلب به توضیح در مورد مالکیت معین (99 ساله) و ماکیت مدت دار (تا پایان عمر) خواهیم پرداخت.

ملکیت 99 ساله :

قرارداد 99 ساله به شکلی همان قرارداد اجاره است ، که برای مدت زمانی معین بین طرفین معامله تنظیم می شود و پس از پایان این مدت باید ملک مورد معامله به صاحب اصلی آن بازگردانده شود. در این نوع معامله تمامی منافع مال برای مدت معلوم شده در اختیار مستاجر (اجاره کننده) قرار می گیرد. مدت زمان این نوع قرارداد با توجه به این که افراد مورد اجاره را برای چه مسئله ای در نظر گرفته باشد و یا توافقاتی که ممکن است بین دو طرف رخ دهد می تواند متفاوت باشد.

پس با توجه به مطلب بالا می توان این گونه در نظر گرفت که نوعی از قرارداد وجود دارد که شما ملکی را در آن اجاره می کنید ولی به نوعی این ملک متعلق به خوتان است که به این نوع قرارداد اجاره ، قرارداد 99 ساله می گویند. در ادامه این قسمت به این موضوع خواهیم پرداخت که به طور کلی قرارداد اجاره به چه نوع قراردادی گفته می شود.

قرارداد اجاره

همانطور که در بالا هم به طور مختصر به این موضوع اشاره کردیم ، قراداد اجاره به قرادادی گفته می شود که در آن مورد قرارداد طی مدت زمان از موجود (صاحب ملک) به مستاجر (اجاره کننده) طی شرایطی که در قرارداد ذکر می شود انتقال می یابد. حال باید بگوییم که به طور کلی قرار داد اجاره 99 ساله چه نوع قراردادی است؟ 

این نوع از قرارداد اجاره، در بیشتر موارد از سوی افراد حقوقی که درصدد ارائه تسهیلاتی به افراد هستند، تنظیم می‌گردد ، البته لازم به ذکر است که مانعی برای تنظیم این نوع قرارداد بین افراد حقیقی هم وجود ندارد ولی معمولا در بیشتر این نوع قراردادها مابین افراد حقوقی اتفاق میفتد که به‌منظور ارائه تسهیلات مسکن یا به‌دلیل وجود محدودیت‌های فروش موقوفات مورد استفاده قرار می‌گیرد.

به موجب این قرارداد مالکیت ملک همچنان در اختیار موجر (صاحب اصلی ملک) است و مستاجر (اجراه کننده) نمی تواند آن را به فروش برساند. حال ممکن است این سوال برای شما به وجود بیاید که برای اجاره ملک به صورت 99 ساله چه کاری باید انجام داد؟ 

همان‌طور که گفتیم ، بیشتر افرادی که اقدام به تنظیم قرارداد اجاره 99 ساله می کنند جزء اشخاص حقوقی به‌حساب می‌آیند. به همین منظور ، اگر یکی از اموال دولتی موضوع یک قرارداد اجاره قرار بگیرد ، معمولاً تنها اعیان در مالکیت مستأجر خواهد بود اما زمین و ملک به مستأجر متعلق نیست. ازآنجایی‌که این قرارداد در بیشتر موارد از جانب اشخاص حقوقی و دولت‌ها تنظیم می‌گردد، لازم است تشریفات مقرر ازجانب نهاد مربوطه رعایت شود.

در پایان این بخش باید حتما این مورد را به یاد داشته باشید که هرچند قرارداد اجاره 99 ساله بیشتر از جانب دولت‌ها و اشخاص حقوقی انجام می‌گیرد ، نکته‌ای که وجود دارد این است که بسیاری از افراد ، از عدم آگاهی افراد بسیاری از چندوچون این ماجرا سوء استفاده نموده و به همین ترتیب ، کلاه‌ برداری‌ های بسیار زیادی ممکن است رخ بدهد. همچنین، مستأجری که برای انعقاد یک قرارداد اجاره‌ 99 ساله اقدام نموده است ، می‌ بایست نسبت به اینکه مالکیت عرصه و اعیان به چه شکل است ، اطلاعات کامل را کسب کند و با اطمینان خاطر به تنظیم قرارداد بپردازد.

مالکیت مدت دار، مالکیت تا پایان عمر یا مالکیت صلح عمری

انتقال مالکیت مورد قرارداد می تواند به چند شکل انجام پذیرد که یکی از رایج ترین آن ها خرید و فروش است که این روش شامل انتقال مالکیت کامل مورد معامله بین دو طرف قرارداد است.

 مالکیت صلح عمری

عقدی است که بر اساس آن شخص حق استفاده از مال یا منافع مال خود را برای مدت عمر خود یا عمر متصالح یا عمر شخص دیگر ، برای خود نگه می دارد و عین مال را به متصالح واگذار می نماید . در صلح عمری ، مدت قرارداد زمان مشخصی ندارد و بر اساس عمر شخص معین و در نظر گرفته می ‌شود . همچنین لازم به ذکر است که عقد صلح عمری یک عقد لازم می باشد و طرفین نمی توانند بی دلیل آن را فسخ نمایند و همچنین با جنون ، سفاهت و فوت هر یک از طرفین نیز منفسخ نمی‌ شود . عقد صلح عمری دو طرف دارد : مصالح و متصالح ، مصالح شخصی است که مال خود را به موجب این عقد به فرد دیگری صلح می نماید. متصالح فردی است که مصالح ملک خود را به نفع او صلح‌ نموده است. 

حال باید به این نکته هم اشاره کرد که صلح عمری انواعی ندارد ولی عقد صلح به دو نوع تقسیم می شود که با نام های صلح در مورد دعوا و صلح در مورد معامله می باشد.

صلح در مورد دعوا :

صلح در دعوا زمانی است که طرفین آن به دلیل رفع تنازع و اختلاف پیش آمده یا جلوگیری از اختلافی که قرار است در آینده ایجاد شود آن را تنظیم می نمایند.

صلح در مورد معامله :

صلح در مورد معامله عقدی است که به جای بعضی از اعمال حقوقی می آید و اثر همان عمل حقوقی را دارد ولی احکام خاص آن را ندارد. عقد صلح در این قالب جانشین عقود دیگر می شود.

معمولا عقد صلح را به دلایل مختلفی انجام میدهند :

انتقال اموال بعد از فوت و به انگیزه های متفاوت یکی از دلایل ا نجام عقد صلح است. البته این مورد هم برای خود دارای علت هایی است ، علت های این مورد می تواند موردی همچون گریز از قواعد ارث و انتقال اموال به فرزندان یا اشخاص دیگر برای بعد از فوت برخلاف قواعد آمره ارث باشد. صلح عمری را می توانید در دفاتر اسناد رسمی انجام دهید. 

مزیت انجام این کار در دفاتر اسناد رسمی این است که تمامی امضاءهای آن به شکل قانونی از شما و طرف مقابلتان دریافت می شود و دیگر کسی نمی تواند نسبت به این نوع معامله از شما شکایت کند و جای هیچگونه تردید باقی نمی گذارد و تنها موردی که می توانند به شما در این نوع معامله در دفاتر اسناد رسمی ادعا کنند ، ادعای جعل آن است.

در این روش مالک با مراجعه به دفتر اسناد رسمی عقد صلح عمری را با یکسری شرایط انجام  میدهد ، از جمله این شرایط می تواند موارد زیر باشد :

تا زمانی که مالک در قید حیاط است استفاده از ملک مورد نظر و تمامی منافع آن در اختیار مالک قرار دارد.

و یا این شرط که تا زمانی که متصالح در قید حیاط است ملک مورد صلح را به کسی نفروشد.

البته باید یادآور شویم که شما صلح نامه را به شکل عادی (اسناد عادی) می توانید ثبت کنید. می توانید با نوشتن صلح نامه ای بین دو طرف بدون مراجعه به دفتر اسناد رسمی ملک را با شخصی دیگر صلح کنید ، فراموش نکنید که برای اینکه بتوانید از این نوع صلح نامه در مراجع قانونی در صورت شکایت شخصی دیگر استفاده کنید باید تمامی موارد قانونی را در صلح نامه نوشته شده توسط خودتان به شکل کامل ذکر کنید تا عواقب بعدی شامل حال شما نشود.

آثار صلح عمری بعد از فونت مصالح به چه شکلی است؟

بعد از فوت مصالح ، در صورتی که عقد صلح اعم از رسمی یا عادی منعقد گردیده باشد ، متصالح صاحب ملک و مالی که مورد صلح عمری بوده است گردیده و بر مال مذکور تسلط و اختیار دارد و مانند سایر اموال متعلق به خودش می تواند از آن بهره برداری کرده یا نسبت به آن معامله نماید.

مستندات قانونی در خصوص قرارداد صلح عمری به شکل زیر است.

ماده ۷۵۲ قانون مدنی
صلح ممکن است یا در مورد رفع تنازع موجود و یا جلوگیری از تنازع احتمالی در مورد معامله و غیر آن واقع شود.

ماده ۷۵۳ قانون مدنی
برای صحت صلح طرفین باید اهلیت معامله و تصرف در مورد صلح داشته باشند.

ماده ۷۵۴ قانون مدنی
هر صلح نافذ است جز صلح بر امری که غیر مشروع باشد.

ماده ۷۵۵ قانون مدنی
صلح با انکار دعوی نیز جائز است بنابراین درخواست صلح اقرار محسوب نمیشود.

ماده ۷۵۶ قانون مدنی
حقوق خصوصی که از جرم تولید میشود ممکن است مورد صلح واقع شود.

ماده ۷۵۷ قانون مدنی
صلح بلاعوض نیز جائز است.

ماده ۷۵۸ قانون مدنی
صلح در مقام معاملات هر چند نتیجه معامله را که به جای آن واقع شده است میدهد لیکن شرایط و احکام خاصه آن معامله را ندارد ‌بنابراین اگر مورد صلح عین باشد در مقابل عوض نتیجه آن همان نتیجه بیع خواهد بود بدون اینکه شرایط و احکام خاصه بیع در آن مجری شود.

ماده ۷۵۹ قانون مدنی
حق شفعه در صلح نیست هر چند در مقام بیع باشد.

ماده ۷۶۰ قانون مدنی
صلح عقد لازم است اگر چه در مقام عقود جائزه واقع شده باشد و بر هم نمیخورد مگر در موارد فسخ به خیار یا اقاله.

ماده ۷۶۱ قانون مدنی
صلحی که در مورد تنازع یا مبنی بر تسامح باشد قاطع بین طرفین است و هیچ یک نمی‌تواند آن را فسخ کند اگر چه به ادعاء غبن باشد‌ مگر در صورت تخلف شرط یا اشتراط خیار.

ماده ۷۶۲ قانون مدنی
اگر در طرف مصالحه و یا در مورد صلح اشتباهی واقع شده باشد صلح باطل است.

ماده ۷۶۳ قانون مدنی
صلح با کراه نافذ نیست.

ماده ۷۶۴ قانون مدنی
تدلیس در صلح موجب خیار فسخ است.

ماده ۷۶۵ قانون مدنی
صلح دعوی مبتنی بر معامله باطله باطل است ولی صلح دعوی ناشی از بطلان معامله صحیح است.

ماده ۷۶۶ قانون مدنی
اگر طرفین به طور کلی تمام دعاوی واقعیه و فرضیه خود را به صلح خاتمه داده باشند کلیه دعاوی داخل در صلح محسوب است اگر چه ‌منشاء دعوی در حین صلح معلوم نباشد مگر اینکه صلح بحسب قرائن شامل آن نگردد.

ماده ۷۶۷ قانون مدنی
اگر بعد از صلح معلوم گردد که موضوع صلح منتفی بوده است صلح باطل است.

ماده ۷۶۸ قانون مدنی
در عقد صلح ممکن است احد طرفین در عوض مال‌الصلحی که میگیرد متعهد شود که نفقه معینی همه ساله یا همه ‌ماهه تا مدت معین ‌تادیه کند این تعهد ممکن است به نفع طرفین مصالحه یا به نفع شخص یا اشخاص ثالث واقع شود.

ماده ۷۶۹ قانون مدنی
در تعهد مذکوره در ماده قبل به نفع هر کس که واقع شده باشد ممکن است شرط نمود که بعد از فوت منتفع نفقه به وراث او داده شود.

ماده ۷۷۰ قانون مدنی
صلحی که بر طبق دو ماده فوق واقع میشود به ورشکستگی یا افلاس متعهد نفقه فسخ نمی‌شود مگر اینکه شرط شده باشد.

منبع: www.pedas.ir