مهمترین اصطلاحات مشاور املاک که هر مشاوری باید بداند!

امروزه بازار عرضه و تقاضای ملک درهر کشور، شهر و استانی بطور بسیار چشمگیر رو به افزایش است. شما ممکن است حداقل یکبار به دفاتر مشاور املاک مراجعه کرده باشید و با اصطلاحات مشاور املاک رایج در منطقه، از قبیل اکازیون، کلنگی، نوساز، کلید نخورده، روف گاردن، خواب مستر، شاه نشین، اجاره نامه، سرقفلی، پایان کار و... بسیار برخورد داشته و تا حدودی آشنایی داشته باشید. اما در مورد اصطلاحات حقوقی مشاورین املاک از قبیل: مجهول المالک، تصرف عدوانی، خلع ید، املاک مشاع و… ممکن است هرکسی اطلاعات کافی نداشته باشد.

دانستن اصطلاحات فنی و کاربردی در این زمینه فقط مختص مشاورین املاک نبوده و در صورت آشنایی مشتری با آنها می‌تواند درک بهتری از بازار داشته و تصمیمات حرفه‌ای تری اتخاذ نماید. در این مقاله می‌خواهیم شما را با اصطلاحات رایج در مشاورین املاک آشنا نموده وتعریف دقیق‌تری از آنها ارائه دهیم.

 

مهمترین اصطلاحات مشاور املاک که هر مشاوری باید بداند!

مشاور املاک یا ( Real estate ) جزو مشاغلی است که همه افراد حداقل یکبار هم که شده با آن سر وکار داشته و با اصطلاحاتی که در بین کارشناسان این صنف رد وبدل می‌شود برخورد داشته‌اند. گاها این اصطلاحات آنقدر تخصصی می‌شود که اگر اطلاع دقیقی از معنی آن نداشته باشیم باعث می‌گردد در ذهن خود سوالات بسیاری را بدون جواب نگه داشته و در تصمیم گیریهای خود دچار مشکل شویم. پس بهتر است که تا حدودی در حد مفاهیم اولیه مهمترین اصطلاحات مشاور املاک را بدانیم. در حوزه های سازمانی مختلف از دیدگاه فنی، حقوقی و در مورد انواع ملک می توان مهمترین اصطلاحات مشاور املاک را به چند دسته تقسیم نمود. که به بررسی مختصر هر یک از این اصطلاحات می‌پردازیم:

اگر میخواهید در مورد اصطلاحات ثبتی املاک بدانید پیشنهاد میکنیم روی لینک مورد نظر کلیک کنید. مطالعه مقاله فعلی به همراه مقاله لینک شده دید بهتر و همچنین دانش بیشتری را در جهت درک و فهم بهتر از اصطلاحات ملکی به شما می‌دهد.

اصطلاحات مشاور املاک رایج از دیدگاه فنی

اصطلاحات فنی مشاور املاک شامل تمام واژه‌ها و عباراتی است در میان مشاورین و مشتریها متداول است. وقتی که یک مشتری برای خرید ویلا، آپارتمان و حتی زمین و باغ مراجعه می‌کند به او می گویند که این ملک فلت، نقلی، کلنگی، اکازیون است و یا اینکه بخش شاه‌نشین این ویلا دارای این مشخصات است. این آپارتمان دارای سه اتاق خواب مستر، تی وی روم، پاسیو و روف گاردن می‌باشد. این ادبیات بکار رفته در بازار املاک بیشتر به اصطلاحات فنی بازار مسکن مربوط می‌شوند .

 

اصطلاحات فنی بازار مسکن

انواع سند :

سند شش دانگ: یکی از مهمترین و آشناترین اصطلاحات مشاور املاک، است که همگی آنرا میشناسیم. سند شش دانگ سندی است که چند نفر باهم در آن سهم نداشته بلکه مالکیت آن تمام و کمال متعلق به یک نفر می‌باشد.

سند تک برگ: سندی است که جایگزین سند منگوله دار قدیمی شده است. تک برگ است و دارای هولوگرام بوده و احتمال جعل شدن این نوع اسناد کمتر است.

سند رسمی : طبق ماده 1287 قانون مدنی، سند رسمی به سندی گفته می‌شود که طبق مقررات قانونی در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد. در غیر اینصورت سند عادی است.

سند المثنی: هرگاه بر حسب اتفاق و یا به هر دلیلی سند مالکیت یک ملک گم شود، آسیب ببیند یا از بین برود، و از دسترسی مالک خارج شده باشد، می توان از اداره ثبتی که ملک در آنجا واقع شده است تقاضای صدور سند مالکیت المثنی نمود و یا با ارایه لاشه سند آسیب دیده تقاضای صدور مجدد آن را نمود که در اینصورت به آن سند تعویضی نیز اطلاق می‌شود.

بنچاق :

سندهای عادی که در گذشته بسیار رواج داشتند بنچاق نامیده می‌شد. که معمولا افراد با سواد آنرا می‌نوشتند و توسط معتمدین، مهر و امضا می‌شد.

پایان کار :

هر زمان که ساخت یک ملک با رعایت تمامی نکات ایمنی به پایان رسید و خلافی، عوارض و مالیات آن پرداخت گردید، از طرف شهرداری یا بخشداری تایید و یک گواهی‌ صادر می‌شود مبنی بر اینکه که ساخت‌ و ساز آن به اتمام رسیده و همچنین کاربری ملک در گواهی پایان کار مشخص می‌شود. صدور این گواهی پایان کار بدین معنی است که ساختمان از لحاظ فنی مهندسی و شهرسازی مورد تائید شهرداری است . چنانچه ملکی این گواهی را نداشته باشد، ثبت سند نیز امکان پذیر نخواهد بود.

استعلام ملک :

قبل از معامله ملک لازم است در مورد سابقه ثبتی ملک، از مراجع قانونی و ادارات ثبت تحقیق کرد و استعلام گرفت.

قولنامه :

در هنگام خرید و فروش یک ملک، تمام توافقات بین خریدار و فروشنده، توسط مشاور یا مدیر املاک در قولنامه نوشته می‌شود.

مبایعه نامه :

قولنامه هایی آماده و چاپ شده موجودند که از طرف اتحادیه، در اختیار مشاورین املاک برای تحریر قرارداد های خرید و فروش قرار می‌گیرد که به نام مبایعه نامه شناخته می‌شوند. معمولا تمامی بند های قانونی که ضروری است در یک معامله خرید و فروش رعایت شود، در مبایعه نامه‌ها ذکر می‌گردد. در صورت کامل نبودن موارد ذکر شده در مبایعه نامه، در بند آخر آن قسمتی با عنوان توضیحات قرار دارد تا طرفین بتوانند شروط اضافی مد نظر خود را برای خرید و فروش در آن ذکر نمایند.

در یک مبایعه نامه کامل، موارد زیرگنجانده شده است: مشخصات کامل و دقیق طرفین قرارداد، نشانی اقامتگاه طرفین، ذکر دقیق ثمن معامله، تاریخ عقد قرارداد، تعهدات طرفین نسبت به یکدیگر، و ضمانت اجرایی یا ضرر و زیان تعدی از قرارداد.

اجاره نامه :

قراردادی که بر اساس آن یک طرف معامله مؤجر است که بخشی از ملک یا دارایی خود را به ازای دریافت بهای اجاره از طرف مقابل خود که مستاجر نامیده میشود، در اختیار او قرار می‌دهد. ممکن است فکر کنید که اجاره‌ نامه صرفا از اصطلاحات مشاور املاک است اما بهتر است بدانید که اجاره نامه برای اموال منقول مانند خودرو نیز کاربرد دارد.

متن اجاره نامه نیز مانند مبایعه نامه، قراردادی است که توسط اتحادیه‌ها در اختیار مشاورین املاک قرار داده می‌شود که دوطرفه بوده و معمولا قوانین مربوط به عقود در آن جاری می‌باشد و عموما علاوه بر بند های مربوط به مبایعه نامه، میزان دقیق ودیعه و مبلغ اجاره نیز در اجاره نامه ذکر می‌گردد.

موجر :

موجر، همان مالک ملک را گویند که در قبال دریافت ودیعه و اجاره ماهانه، ملک خود را به مستاجر واگذار می کند.

ثمن معامله :

ثمن معامله، همان بهای هر ملک است که توسط خریدار پرداخت می شود به عبارت دیگر ثمن معامله قیمت تعیین شده برای خرید ملک را گویند.

کد رهگیری :

معاملات اجاره ای که در دفاتر مشاورین املاک نوشته می‌شوند حتما باید دارای کد رهگیری باشند یعنی مشاور املاک باید به سامانه ثبت معاملات و املاک کشور مراجعه و با ثبت مشخصات طرفین و ملک، کد رهگیری دریافت نمایند. این امر احتمال وقوع تخلفات و جرایم در زمینه قرارداد ها را کاهش می دهد.

اظهارنامه :

اظهارنامه متنی است که بر اساس قانون، تنظیم و مکتوب می‌شود و برای تقاضای قانونی شخص نویسنده، جهت طلب کردن حق او ثبت شده و توسط مأمور قانون به استحضار طرف مقابل می‌رسد. مثلا هرگاه مستأجر مبلغ اجاره ملک را برای مدتی پرداخت نکند، شخص مؤجر یا صاحب ملک می تواند اظهارنامه را پر کرده و به مستأجرابلاع نماید و کتبا از او بخواهد تا نسبت به پرداخت معوقات خود اقدام کند.

در صورتیکه مستاجر همچنان حق موجر را پرداخت ننماید، وی حق دارد تا با مراجعه به مراکز قانونی اظهارنامه خود را مبنی بر عدم پرداخت، ثبت نموده و حق خود را طلب نماید.

سرقفلی :

یکی از اصطلاحات مشاور املاک که در خصوص املاک تجاری کاربرد دارد، سرقفلی است. سرقفلی را می توان جداگانه در معاملات انتقال داد. دو نوع سرقفلی حق کسب و پیشه و سرقفلی واقعی رایج است. در واقع سرقفلی به معنای صاحب امتیاز است یعنی حقی است که به مستاجر، در قبال مبلغ پرداختی به مالک در محل تجاری داده می‌شود و مطابق با آن مستاجر می‌تواند با پرداخت یک مبلغ اجاره‌ ناچیز از آن ملک برای بلند مدت استفاده کند چون آن ملک تجاری در آن فعالیت خاص مشهور است.

عرصه و اعیان : 

یکی دیگر از اصطلاحات مشاور املاک رایج در تمام نواحی، بخصوص در مجتمع های آپارتمانی چندین واحدی عرصه و اعیان است. تعریف این دو واژه به این صورت است که اعیان به ساختمان یا ملکی اطلاق می‌شود که روی یک زمین ساخته شده یا آثار غیر منقولی مثل درخت که در زمین کاشت می‌شود. ولی عرصه به آن زمینی گفته می‌شود که ساختمان روی آن بنا شده است. قوانین عرصه و اعیان حتی در خرید و فروش ویلاهای شهرکی نیز مطرح است.

اصطلاحات مشاور املاک رایج از دیدگاه حقوقی

در مطالب قبل گفتیم که پس از فروش یک ملک، فروشنده یا مشاور املاک به نمایندگی از او، باید برای انجام کارهای اداری مربوط به ملک، در ابتدا به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و گواهی معامله دریافت کند. در این زمان به فروشنده، دو برگ استعلام داده می‌شود یکی برای شهرداری و یکی برای دارایی. حتما باید قبل از انتقال سند، این استعلامات گرفته شود و تسویه بدهی ها انجام گردد.

در اداره ثبت یا دفاتر اسناد رسمی ممکن است اصطلاحاتی که در مباحث حقوقی بیشتر مورد استفاده قرار می‌گیرند رد وبدل شود که افراد عادی معانی آنها را به درستی نمی‌دانند. در این قسمت به بررسی برخی از اصطلاحات مشاور املاک که کمتر با آنها آشنایی دارید می‌پردازیم.

اصطلاحات حقوقی بازار مسکن

مشاع :

یکی از اصطلاحات مشاور املاک که در زمان معرفی یک ملک به آن برخورد می کینم مشاع یا مشاعات است. در مورد املاکی که چند مالک داشته باشند و هر یک به میزان معینی، سهم از آن ملک دارا باشند، بخش‌هایی از ملک مانند حیاط،‌ پشت‌بام، راه‌‌پله و… به صورت اشتراکی استفاده می‌شود و همه به یک اندازه حق استفاده از آن را دارند که به آن بخش‌ها، مشاع می‌گویند. به مجموع این بخشهای اشتراکی در یک ملک اصطلاحا مشاعات اطلاق می‌شود.

تفیکیک املاک مشاع :

در صورتیکه دو یا چند نفر در ملکی شریک بوده و همگی یک سند مشاع داشته باشند، چنانچه بخواهند هر کدام شان برای خود یک سند مجزایی دریافت کنند تا بعد از این بتوانند حق هرگونه دخل و تصرف و استفاده از آن سند را به خود اختصاص دهند، مثلا حق خرید و فروش و یا وثیقه داشته باشند، می‌توانند برای تفکیک سند مشاع خود اقدام کنند. البته در هنگام تفکیک، اسناد ملک جدا می شود اما خود ملک همچنان مشاع باقی می‌ماند.

افراز املاک مشاع :

اصطلاحات مشاور املاک در بعضی مواقع آنقدر نزدیک به هم هستند که در خیلی از موارد درک آنها برای افرادی که اطلاعات حقوقی ندارد کمی مشکل است. مثلا اصطلاح افراز املاک مشاع، تفاوتش با تفکیک املاک مشاع این است که اینجا نیز عملا تقسیم و مستقل کردن سهم هر یک از شرکا امکان پذیر است ولی تفاوتش با تفکیک اینست که در افراز، هردو مورد سند و ملک می‌تواند بین شرکا تقسیم شود. افراز کردن ملک مشاع یک امر حقوقی بسیار مهم است که می‌تواند اجباری باشد یا با رضایت سایر شرکا انجام شود. حتی در صورت عدم رضایت سایر شرکا، متقاضی افراز می‌تواند با مراجعه به دادگاه درخواست افراز اجباری ملک را ارائه دهد.

تصرف عدوانی :

در صورتیکه ملکی را بصورت غیر قانونی، به زور و بدون رضایت مالک، از تصرف او خارج کنند، اصطلاحا می‌گویند تصرف عدوانی رخ داده است. که در بیشتر موارد این حق مالک با شکایت، قابل پیگیری است.

معاملات معارض:

معاملات معارض در مواقعی رخ می‌دهد که یک ملک را به بیش از یک نفر بفروشند. این اتفاق بیشتر در مورد پیش فروش آپارتمان و زمین به چشم می‌خورد.

خلع ید :

در صورتیکه ملک تصرف شده بصورت عدوانی را بتوان با شکایت و پیگیری از تصرف غیر قانونی خارج کرد و مجددا آن را از طریق مراجع قضایی به دست آورد، خلع ید صورت می‌گیرد.

خیارات :

خیاربه معنای اختیاراتی است که خریدار و فروشنده به موجب قانون یا شروطی که بین خود تعیین می‌کنند اطلاق می‌گردد. یکی دیگر از اصطلاحات مشاور املاک که در مبایعه نامه‌ها به چشم می‌خورد، بندی است که در آن ذکر شده اسقاط کافه خیارات. وجود این بند اختیاراتی را در قرارداد از شما ساقط می کند که لازم است به آن اشراف داشته باشید.

انحصار وراثت :

در صورت فوت یکی از بستگان برای اینکه بازماندگان متوفی بخواهند میزان سهم خود از میراث را بدانند باید پس از مراجعه به شورای حل اختلاف آخرین محلی که متوفی در آنجا اقامت داشته، درخواست گواهی انحصار وراثت کنند. معمولا برای اینکه از نبود وارث دیگری اطمینان حاصل شود، یک آگهی در روزنامه رسمی منتشر می‌شود و یک ماه پس از تاریخ انتشارآن، برای ادامه پروسه دریافت گواهی اقدام می‌گردد.

 

اصطلاحات مشاور املاک در خصوص انواع ملک

میدانیم که بهتر است قبل از انجام هر گونه معامله و پرداختی لازم است به نزدیک ترین شعبه دفترخانه مراجعه کرده و یک استعلام از ملک و سند آن تهیه کنیم تا از وضعیت ملک اطلاعات کافی کسب نماییم. در این بخش از اصطلاحات مشاور املاک به سراغ عباراتی می‌رویم که در مورد نوع ملک اطلاعاتی را در خود جای داده اند.

ملک ثبت شده :

ملک ثبت شده ملکی است که نام آن ملک و حدود مشخصات آن در دفاتر اداره ثبت درج شده باشد.

ملک جاری:

ملکی است که سابقه ثبت در دفتر املاک نداشته یا اصلا سند مالکیت ندارند. برای صدور سند مالکیت این نوع املاک، ابتدا باید آگهی همگانی جهت اطلاع همگان صادر شود و در صورتیکه فردی ادعای مالکیت داشته باشد، می تواند اعتراض خود را ثبت کند.

 ملک بازداشتی :

ملک بازداشتی، به ملک هایی اطلاق می شود که با دستور مقامات قضایی اجازه هرگونه معامله اعم از خرید، فروش، رهن یا اجاره آن ملک به صورت موقت و یا دائم از مالک آن صلب شده باشد. برای اطلاع از اینکه یک ملک بازداشتی است یا خیر، می‌توان به مطالب درج شده درپشت سند ملک مراجعه نمود.

ملک موروثی:

همانگونه که از نامش پیداست، ملک موروثی به املاکی گفته می شود که بعد از فوت یک فرد به بازماندگان آن تعلق می گیرد. برای درخواست صدور مالکیت، ورثه می‌توانند با همراه داشتن مدارک گواهی انحصار وراثت و فرم مالیاتی و اصل سند به اداره ثبت مراجعه نمایند.

ملک مجهول المالک :

املاکی وجود دارند که در هنگام نصب پلاک در دفتر توزیع اظهارنامه به نام شخصی معرفی شده است اما تاکنون از سوی مالک یا وکیل قانونی او درخواستی در این خصوص ثبت نشده. به این گونه املاک مجهول المالک اطلاق می‌گردد.

ملک اکازیون:

یکی از اصطلاحات مشاور املاک که بسیار رایج شده است، ملک اکازیون است و به املاکی که موقعیت و شرایط ویژه دارند اطلاق می شود. این شرایط ویژه می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

• ۲۰ تا ۳۵ درصد پایین‌تر بودن از قیمت روز
•  
• زیادتر بود میزان قدر‌السهم ملک از زمین
•  
• بالا بودن کیفیت و میزان مشاعات ساختمان
•  
• کیفیت سازه ازجمله مصالح بکاررفته، طراحی و تقسیم‌ بندی فضاها و ویوی خاص
•  
• قرار گرفتن ملک در اماکن کم تراکم جمعیتی
•  
• انعطاف پذیری فروشنده، امکان معاوضه یا اقساط و داشتن وام کم بهره
•  
• مشکلات آپارتمانی کم با داشتن یک سیستم مدیریت یکسان
•  
• ساختمان‌های دارای معماری خاص و بنا شده در نواحی معروف شهر

املاک چند نبش :

یکی از اصطلاحات مشاور املاک که باید به آن توجه داشت، چند بر بودن ملک است. ملک یا زمین می‌تواند یک نبش، دو نبش، سه نبش، یا یک‌بر دو بر یا سه بر بوده و از یک یا چند ضلع با کوچه یا خیابان در ارتباط باشد.

زمین مشجر:

زمین مشجر زمینی است که در آن درخت کاشته شده باشد.

ملک کلنگی:

خانه‌ای که عمر مفیدش برای سکونت تمام شده و تنها زمینش ارزش دارد. معمولاً ساختمانهای با بیش از ۳۰ سال، فرسوده و غیرقابل سکونت می‌شوند.

کلید نخورده:

این عبارت بکار رفته در مشاور املاک به واحدهایی که نوساز بوده و قبلاً شخصی در آن سکونت نداشته، اطلاق می‌گردد.

خانه یا آپارتمان نقلی:

ساختمان هایی که معمولاً زیربنای آنها کمتر از ۶۰ متر و بسیار جمع و جور باشند، نقلی می‌گویند.

 

اصطلاحات مشاورین املاک در حوزه های سازمانی مرتبط

یک سری اصطلاحات مشاور املاک هستند که در رابطه با سازمانهایی که مشاورین املاک با آنها سر و کار دارند می‌باشند. مثلا برای کسب پروانه تخصصی یا جواز کسب، دریافت بخشنامه‌ها و قوانین مربوط به املاک، استفاده از دوره‌های آموزشی، دریافت استعلام جهت صحت سند مالکیت، بررسی قانونی بودن ساخت و میزان جریمه، اخذ پروانه پایان کار، اوقافی بودن سند مالکیت و غیره که باید به آن سازمان‌ها مراجعه نمود. این حوزه ها عبارتند از:

• اتحادیه صنف مشاوران املاک
•  
• سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
•  
• دفاتر اسناد رسمی
•  
• سازمان اوقاف
•  
• سامانه جامع املاک و مستغلات
•  
• شهرداریها

 

جمع بندی و نتیجه گیری :

آشنایی با اصطلاحات مشاور املاک در هر صنفی که باشید مورد نیاز است و برای داشتن یک معامله لذت بخش و حرفه ای لازم است که بدانید آشنایی با عباراتی که در بین مشاورین املاک رد و بدل می‌شود تا چه حد برای پیشرفت معامله می‌تواند مفید باشد. در این مقاله سعی نمودیم که تمامی اصطلاحات رایج فنی، حقوقی و سازمانی را برایتان بازگو نماییم تا پس از این، در مذاکرات خود در زمینه املاک بتوانید با دید آگاهانه‌تری قدم بردارید.