مبایعه نامه چیست و شامل چه نکاتی می‌شود

مقدمه

هر بازار کاری اصطلاحات مخصوص خود را دارد که شاید افراد معمولی جامعه مفهوم آنها را ندانند. برای مثال شما میخواهید ملکی را خرید و فروش کنید اما ترس از این دارید که مبادا  به علت ناآگاه بودن شما با اصطلاحات ملکی، سرتان را کلاه بگذارند. بنابراین اگر از موارد حقوقی و فروش ملک چیز زیادی نمی دانید و قصد خرید و فروش ملکی را دارید باید حتما این مقاله را بخوانید. در این مقاله به معرفی اینکه مبایعه نامه چیست و چه تفاوتی با سند دارد، ارزش حقوقی مبایعه نامه و دیگر سوالات از این قبیل خواهیم پرداخت. پس با ما همراه باشید.

مبایعه نامه چیست؟

مبایعه نامه یا همان قولنامه به یک معنی هستند و تفاوتی باهم ندارند. در طی یک مبایعه نامه، شخصی ملک خود را به شخص دیگری می فروشد و تمامی جزئیات را در آن قید میکند. جزئیات آن هم شامل متراژ بنا، قیمت ملک، امتیازات و … می باشد. البته چند شاهد نیز باید زیر این مبایعه نامه را امضا کنند تا بهتر به رسمیت شناخته شود.

مبایعه نامه چه تفاوتی با سند دارد؟

در اصل مبایعه نامه هم یک نوع سند است اما این سند رسمی نمی باشد. سندی رسمی است که در دفترخانه ثبت شود و ماموران رسمی دفترخانه آن را تنظیم نمایند. تفاوت اصلی این دو باهم در قابل استناد بودنش است. به این معنی که مبایعه نامه فقط برای دو طرفین معامله قابل استناد است اما سند رسمی در برابر همه افراد قابل استناد میباشد. از طرفی اگر فرد یا افرادی بخواهند ارث و میراث خود را دریافت کنند در ابتدا باید به رسمی بودن یا غیر رسمی بودن آن ملک توجه کنند چرا که اگر ملکی غیر رسمی باشد ممکن است در دادگاه نتوان اثبات نمود که ملک نام برده را میتوان به صورت قانونی پیگیری نمود.

ارزش حقوقی مبایعه نامه چقدر است؟ 

در سالهای اخیر مبایعه نامه که مشاوران املاک برای خریداران ثبت می کردند با مبایعه نامه ای که ارسوی اداره ثبت کشور صادر میشد تفاوت بسیاری داشت بنابراین مسئولان  تصمیم گرفتند که هر گونه مبایعه نامه ای که صادر می شود طبق قوانین اداره ثبت املاک باشد تا هم خريداران با اطمینان کامل خرید و فروش کنند و  هم اینکه برخی از افراد سودجو نتوانند کلاهبرداری انجام دهند بنابراین این نامه از ارزش حقوقی بسیار بالایی برخوردار است جون براساس قوانین نوشته میشود  و اگر درمبایعنامه برخلاف موارد که باید باشد, نباشد یکی از طرفین میتواند شکایت کند و از حقوق خود دفاع نماید.قرارداد بین طرفین به این صورت است که در یکی از دفاتر ثبت اسناد درخواست میکنند و بعد از چند دقیقه از سوی اداره ثبت  باارسال کد رهگیری به صورت پیامک به طرفین فرستاده میشود این پیامک نشان میدهد که درخواست آنها ثبت شده است.

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه در چیست؟ 

مبایعه نامه به قرار داد کتبی که بین طرفین فروشنده و خریدار تنظیم میشود که در آن قرارداد مالی در عوض دریافت بها یا قیمتی فروخته می شود.مبایعه نامه در اصطلاح بیع نامه گفته میشود.

قولنامه :گاهی شرایط پیش می اید که برای خرید و فروش مقدامت اولیه فراهم نستی یا مثلا یکی از طرفین پول کافی  ندارد یا حساب شهرداری و کارهای دارایی را انجام نداده اند در این مواقع قراردادی بین دو طرف تنظیم می گردد و در آن مشخص می کنند که در زمان و مکان مشخص حضور پیدا کرده و با شرایط تعیین شده بین دو طرف معامله را انجام دهند به چنین قراردادی قولنامه میگویند .

آنچه که میان این دو قرارداد تفاوت دارد این است که در مبایعه نامه طرفین در ازای چیزی که میدهد بهایی یا کالایی دریافت میکند اما در قولنامه همانطور که در واژه اش است یعنی قول و نامه یعنی اگر یکی از طرفین شراینش به طوری بود که نتواند پول را فراهم کند در قولنامه ذکر می شود که در تاریخی مشخص پول را فراهم کرده و به طرف مقابل خود پرداخت کند ولی میتواند از کالا یا هرچیزی که طرف مقابلش به او داده استفاده کند.

مبایعه نامه از چه بند ها و شرایطی تشکیل شده است؟

مبایعه نامه یا همان قرارداد خرید و فروش  از موارد زیر شکل گرفته است:

دو طرف، قصد خرید و فروش مالی را در حال حاضر داشته باشند.
مورد معامله معلوم و معین شده باشد.
پول مورد معامله تعیین شده باشد.
در خصوص نحوه پرداخت پول و تحویل مبیع و سایر شرایط، توافقات لازم و کافی صورت گرفته باشد.
بخشی از ثمن یا قسمتی از مبیع تسلیم شده باشد.

مبایعه نامه از هفت بند تشکیل شده است.

• بند 1- دو طرف قرارداد( فروشنده و خریدار)
• در این بند باید نام و نام خانوادگی و شماره شناسنامه آنها ذکر شود.لازم به ذکر است که بهتر است قبل از قرارداد طرفین درمورد هویت طرف مقابل خود تحقیق نمایند.
•  بند 2-  مشخصات عنوان معامله

• در بند 2 باید تمام مشخصات ملک مورد معامله از جلمه تجاری اداری و یا مسکونی بودن ملک  متراژ ، مشخصات اصلی سند ، مشترکات آب ، برق ، گاز وتلفن، سال ساخت و نوع ساختمان ، شخصی یا اوقافی بودن ، سرمایش و گرمایش و …قید شود. مهمترین قسمت این بند که حتما باید بررسی گردد آدرس دقیق و صحیح بودن کد رهگیری است.

• بند 3 –  بها  یا ثمن معامله

• در این بخش باید قیمتی که بین دو طرفین معامله می شود چه از لحاظ قسطی یا نقد و وسیله پرداخت ان به صورت چک یا سفته قید شود.

• بند 4- شرایط مربوط به تنظیم سند

شرایط مربوط به ثبت و تنظیم سند 4 مورد میباشد

• 1- در چه تاریخ وچه ساعتی دوطرف در دفترخانه حضور داشته باشند.

• 2- هریک از طرفین در صورت عدم حضور طرف مقابل، می تواند از سردفتر اسناد رسمی گواهینامه عدم حضور دریافت کند. گواهی عدم حضور، فقط در همان دفترخانه قید شده در مبایعه نامه صادر می گردد

• 3- عدم ارائه مدارک مورد نیاز از جمله حساب مالیات، حساب شهرداری ، استعلام ثبت و در صورت نیاز پایان کار و غیره خریدار میتواند دریافت خسارت کند.

• 4- تاریخ تاریخ تنظیم سند و انعقاد قرارداد در دفترخانه می باشد

5- شرایط مربوط با تسلیم مورد معامله

این بند شامل دو مورد است :

1- تاریخ تحویل ملک به طور کامل و بدون مشکل با تمامی انشعابات، و در صورت عدم اجرای تعهدات، فروشنده موظف به پرداخت خسارت ذکر شده در بند 5 ماده 6 مبایعه نامه املاک خواهد بود.

2- چنانچه ملک خریداری شده به هر دلیلی غیر قابل انتقال به نام خریدار باشد، فروشنده علاوه بر برگرداندن مبلغ پرداختی خریدار، موظف است مبلغ خسارت ذکر شده در قرارداد را نیز به خریدار بپردازد.

آثار قرارداد مبایعه نامه

آثار این قرارداد مشتمل بر 7 بخش به شرح ذیل می باشد

1- فروشنده موظف به آماده کردن همه مدارک مورد نیاز برای تنظیم سند از تمامی مراجع و ادارات مانند دارایی، مخابرات، اداره آب ، برق و… می باشد و باید تا قبل از تنظیم سند رسمی، بدهی های ملک را پرداخته باشد

2- این بند شامل تسویه حساب شهرداری ، اداره مالیات و اوقاف بوده و در ضمن هزینه تنظیم سند رهنی بر عهده خریدار است

3- در این بند ذکر شده که افزایش و حتی کاهش قیمت ملک به دلیل نوسانات بازار هیچ گونه تاثیری در مبایعه نامه و ثمن آن ندارد

4-طبق این بند همه اختیارات فسخ و ابطال قرارداد از طرفین، سلب گردیده و مبایعه نامه به هیچ وجه قابل فسخ نیست

5- بر اساس این بند اگر هر یک از طرفین تعهدات مالی و … خود را انجام ندهند باید به صورت روزانه هر میزان مبلغی که در مبایعه نامه قید شده  را به طرف مقابل بپردازد.

6- قرارداد مبایعه نامه بدون وجود مهر و امضای صاحب پروانه کسب بی اعتبار بوده و توصیه می گردد پروانه کسب مشاور املاک رویت شود

7- در این بند طرفین ملزم هستند اصل سند و مدرک شناسایی طرف مقابل را رویت نموده تا اطمینان حاصل شود که با خود صاحب سند معامله انجام می شود و از این طریق از هر گونه دلالی و خرید دست دوم دور باشند

این فایل شامل 6 بند به شرح زیر است:

1-این بند مشتمل بر پرداخت حق الزحمه مشاور املاک بر طبق نرخ مصوب اتحادیه است

2-بر اساس این بند، فسخ مبایعه نامه املاک هیچ گونه تاثیری در پرداخت حق الزحمه مشاور ندارد

3-طبق این بند  طرفین ملزم به پرداخت حق الزحمه مشاور املاک و  بعلاوه 9 درصد مالیات  ارزش افزوده هستند

4- این بند شامل صحیح وارد کردن اطلاعات تماس طرفین بوده چرا که در صورت اشتباه وارد شدن شماره تماس، اطلاعات مربوط به قرارداد، از جمله کد رهگیری و … برای فرد ارسال نخواهد شد

5-این بند مربوطه طریقه ثبت نام در سامانه پیامکی اتحادیه املاک است

6-این بند شامل طریقه استعلام کد رهگیری با ارسال پیامک می باشد

نکات مهمی که باید در تنظیم قولنامه و مبایعه نامه به آن توجه کرد

• در صورتی که با فروشنده توافق کردید که قولنامه و مبایعه نامه تنظیم شود، باید به نکات زیر توجه داشته باشید.

• 1-      قرارداد باید کاملا قانونی باشد.

• کار از محکم کاری عیب نمی کند، پس حتما در تنظیم قولنامه و یا مبایعه نامه محکم کاری کنید. یعنی تعهداتی که طرفین داده اند باید حتما بر اساس قوانین کشوری در قرارداد ثبت شود که مشکلی در زمان تنظیم سند رسمی بروز نکند.

• 2-      مطمئن شوید ملک وجود دارد.

• برای خرید ملک تا هنگامی که خودتان شخصا مراجعه نکرده اید و از وجود ملک مطمئن نشده این، ب هیچ وجه راضی به امضای مبایعه نامه و قولنامه نکنید. البته که بازدید ملک به تنهایی ملاک نیست. بلکه شما باید اسناد و مدارک موجود را هم با دقت مشاهده و کنترل کنید.

• 3-      شیوه پرداخت وجه باید مشخص باشد.

• موارد بسیار خاصی وجود دارد که هزینه ملک خریداری شده را بخواهد نقدا و یکجا پرداخت کند. حتما شما هم جزو دسته افرادی هستید که میخواهید به صورت قسطی مبلغ مورد نظر را پرداخت کنید.

• 4-      در قرارداد، موارد استثنا را فراموش نکنید.

• همانطور که پیش از این گفتیم مبایعه نامه نوعی از قرارداد است که در امر ساخت و ساز ویلا بیشتر کاربرد دارد. شما یک ویلا را پیش خرید می‌کنید و باید تا زمان آماده شدن ساختمان و تحویل سند، سه چهارم مبلغ را پرداخت کنید.

• اگر خریدار در پرداخت مبلغ در تاریخ‌های تنظیم شده کوتاهی کند، باید مبلغی را به عنوان جریمه پرداخت کند و اگر در زمان تحویل سند، فروشنده موفق نشده باشد بنا را به موقع آماده و تحویل دهد، لازم است مبلغی را به عنوان جریمه به فروشنده پرداخت کند.

• 5-      حتما برای قرارداد ملک، شاهد داشته باشید

• فرقی نمیکند که خرید ویلا را از طریق مبایعه نامه پیش می برید و یا در ابتدا به سراغ قولنامه می‌روید. علی ای حال به جز شما و فروشنده، باید نفر سوم به عنوان شاهد این قرارداد را امضا کند که اکثرا صاحبان بنگاه ‌های معاملاتی اینکار را انجام می دهند. این شاهد در صورت بروز مشکل، به صورت بی‌طرف در دادگاه شهادت خواهد داد.

فسخ یا ابطال مبایعه نامه چیست؟

یکی از انواع سند های عادی، مبایعه نامه افسخ یا ابطال مبایعه نامه چیست؟

یکی از انواع سند های عادی، مبایعه نامه است که معمولا برای انجام معامله استفاده می شود. هنگام تنظیم مبایعه نامه هم باید هر دو طرف معامله جهت قبول آن به یک نتیجه کلی برسند. به علاوه ثمن معامله و شرایط آن باید برای هر دو طرف واضح و شفاف باشد. فسخ مبایعه نامه خیلی راحت انجام نمی گیرد و فسخ باید از راه قانونی و شروط ضمن عقد صورت گیرد.

شرایط فسخ مبایعه نامه به به چه شکل است 

• هنگامی که اشخاصی می خواهند، اموال خود را که مالک آن ها هستند، معمولا در جست و جوی خریدار برای مال خویش هستند تا بتوانند مال را بفروشند. اما پیش از هر خرید و فروشی طرفین ( فروشنده و خریدار) باید شرایط گفته شده در معامله را دارا باشند. در غیر این صورت امکان ابطال قرارداد را برای خود فراهم می کنند. از موارد ابطال مبایعه نامه میتوان موارد زیر را نام برد:
• عدم اهلیت یا حجر
  نقض قواعد تشریفاتی در موارد اجباری
  غیر موجود بودن و غیر ممکن بودن موضوع معامله
  غیر مشروع و غیر اخلاقی بودن موضوع معامله
  تعهد بدون جهت و یا غیر مشروع یا غیر اخلاقی بودن جهت موضوع
  اقاله
  
• تنهایی هیچ کدام از طرفین مبایعه نامه نمی توانند آن را فسخ کنند، اما می توانند هر موقع که خواستند به یکسری دلیل مثل تمایل نداشتن به انجام تعهدات یا راضی نبودن به ادامه معامله با توافق معامله را اقاله کنند. در نتیجه اقاله، مبایعه نامه منحل می شود و در آن زمان هر دو طرفین می توانند ثمن و مبیع خود را از یکدیگر پس بگیرند. حتی اگر موضوع مورد معامله تلف شده باشد باز هم آن معامله قابل اقاله است و چون موضوع معامله تلف شده است، خریدار باید مانند آن یا قیمت آن را به فروشنده تقدیم کند.
• • خیاراتدر عقد های ثبت شده بین دو طرف معامله، هر کدام از طرفین به آسانی نمی توانند معامله را فسخ کنند. اما در همه عقد ها مخصوصا عقد های بیع (مبایعه نامه) می شود از اختیاراتی استفاده کرد.
•  خیارات عقد بیع عبارت اند از:
• • خیار مجلس
• خیار مجلس به طرفین عقد اجازه می دهد در مجلس عقد و تا موقعی که هنوز از هم جدا نشده اند عقد را فسخ کنند. در عقد بیع بلافاصله بعد از اینکه طرفین از یکدیگر جدا شدند خیار مجلس از بین می رود.
• • خیار حیوان
• این خیار در بیع حیوان مورد استفاده است و خریدار حیوان با استفاده از این خیار می تواند از زمان عقد تا 3 روز بعد از آن، عقد را فسخ کند.
• • خیار تاخیر ثمن
• خیار تاخیر ثمن مختص فروشنده است و هنگامی میتوان از آن استفاده نمود که برای پرداخت ثمن زمان و مدت مشخصی، مشخص نشده باشد. در معامله ای که ثمن آن حال بوده و باید بلافاصله بعد از عقد پرداخت شود، اگر خریدار آن را نپردازد فروشنده 3 روز پس از عقد می تواند این خیار را اعمال کند. یعنی از زمان عقد، فروشنده تا 3 روز صبر می کند و اگر خریدار پرداخت نکرد ثمن پس از 3 روز با استناد به خیار تاخیر ثمن آن معامله را فسخ می کند. حتی اگر خریدار بخشی از ثمن را هم پرداخته باشد باز هم فروشنده میتواند از این خیار استفاده کند.
• • خیار تدلیس
• خیار تدلیس خلاصه می شود به فریبکاری یا مخفی کردن عیب های مورد معامله. به این صورت که فروشنده برای فروش مال خود از فریب کاری استفاده کند. در صورت فهمیدن این مخفی کاری، خریدار می تواند از حق فسخ خود استفاده نماید. این نوع خیار فقط مختص عقد بیع نیست.
• • خیار تخلف از شرط
• هنگامی می شود از این خیار (اختیار) استفاده کرد که فروشنده و یا خریدار هنگام تنظیم مبایعه نامه شروطی را برای خود تعیین و مشخص کرده باشند اما در عمل هیچ کدام به شرط هایی که برای یکدیگر گذاشتند در مبایعه نامه عمل نکنند. در این صورت اختیار فسخ مبایعه نامه را خواهند داشت
• • مراجع مربوطه برای ابطال مبایعه نامه
• اگر که یکی از طرفین یا هر دو طرف معامله بخواهند مبایعه نامه را باطل کنند، برای ابطال مبایعه نامه باید اظهار نامه مربوط به فسخ و نیت خود را از ابطال را به دادگاه بدهند، و دادگاه در صورت صلاحیت داشتن شرایط ابطال مبایعه نامه به درخواست فسخ رسیدگی می کند.

ضرر زیان در معایبه نامه به چه صورت است؟

به طور معمول تمام قراردادهای املاک از  گذشته تا به امروز،دارای بندی برای ضرر و زیان هستند. این بند با توجه به قواعدی ، میزان ضرر و زیانی که افراد بابت فسخ قرارداد باید بپردازند را مشخص می کند.مانند بقیه تراکنشات مالی ای که تحت عنوان عرف در بازار املاک انجام می شود، برخی برای تعیین ضرر و زیان در مبایعه نامه به عرف قرارداد ها نگاه می کنند.به عنوان مثال ، عرف پرداخت ضرر و زیان در فسخ مبایعه نامه، پرداخت 10 درصد از مبلغ کل قرارداد توسط طرف فسخ کننده قرارداد است. یعنی اگر مبلغ کل قرارداد 100 میلیون تومان باشد، ظرف فسخ کننده ملزم به پرداخت 10 میلیون تومان بابت ضرر و زیان در مبایعه نامه می شود.البته در مورد مبایعه نامه های اجاره شرایط کمی متفاوت است. در این گونه از قرارداد ها معمولا طرف فسخ کننده باید مبلغ یک یا دو روز اجاره بهای ملک را بپردازد.راه دیگر تعیین ضرر و زیان در مبایعه نامه، توافق دو جانبه طرفین قرارداد و ذکر یک مبلغ مشخص برای پرداخت از طرف فسخ کننده قرارداد است. البته برخی هنگام فسخ قرارداد طرف مقابل ، اقدام به دریافت مبلغ جریمه نمی کنند یا مبلغی کمتر از آن را از ظرف مقابل دریافت می کنند. اما توصیه صاحب نظران در مورد تعیین ضرر و زیان، توافق و درج آن در قرارداد است.

تاثیر امضای شاهد در مبایعه نامه

تفاوتی ندارد که در تنظیم قرارداد برای ملک مورد نظر به سراغ مبایعه نامه می روید یا قولنامه، به هر حال به جز دو طرف قرارداد باید مبایعه نامه یا قولنامه  به امضای شخص سومی تحت عنوان شاهد برسد. شاهد کسی است که هنگام امضای قرارداد با حضور و امضای خود پای آن ، متعهد می شود که در صورت بروز هرگونه اختلاف یا مشکلی ، با حضور در دادگاه به صورت بی طرف به طرح موضوع بپردازد و در صورت لزوم به مساله ای شهادت دهد. معمولا صاحبان بنگاه های معاملاتی ،کار شاهد را انجام می دهند.البته حضور شاهد به معنای صحت کامل قرارداد نیست و فقط در طرح دعاوی در دادگاه می تواند مورد استفاده قرار گیرد.