آیا خرید اراضی گلبهار کار درستی است؟

سلام عزی جان زمین ته روستاهای مشهد بدون اب رو متر 100 هزار تومان میفروشند یعنی در گلبهار زمین کمتر از متری 2 تا5 وجود ندارد اینها زمینها سند مشاع دارد و کلی دردسر که بنده مهندس مهدی ظفریاری نژاد به عنوان کوچک ترین عضو صنف املاک کشور میخواهم تعدادی از نکات مهم فنی را در مورد سرمایه گذاری از نوع خرید زمین که بسیار ریسک بالای دارد را بیان کنم مخصوص در منطقه که تبلیغات زیادی میشود باید بیشتر شک کرد (مثلا برای نمونه مشهد زمین های سند مشاع شهر جدید گلبهار و زمین با تبلیغات وسیع حتی تا شبکه ماهواره و...) 1- همیشه مردم برای خرید زمین بدون تحقیق اصولی و مشورت وارد این عرض میشوند چرا که سرمایه اند است و فکر میکنند مهم نیست مثلا 20 میلیون و فقط از طریق تبلیغات واهی اقدام به خرید میکنند یعنی در سایت دیوار و یا ماهواره و یا بعضی از شبکه مجازی تبلغات وسعی در مورد اینده زمین را مشاهد میکنند که این زمین در ایند شهر میشود زیر برج و.. است الان زمین ها مفت است بعد هم برای اطمینان پایی سند تک برگ درمیاد و خلاصه طرف از 2 میلیون تا 2 میلیارد هم در چنین مواردی خرید داشته حالا حتی حضوری ولی از نظر فنی وعلمی مهندس و شهرسازی صحت دارد آیا در اینده این زمین ها به شهر اضافه میشوند و یا قابلیت تفکیک و ساخت دارند و... 2- در مورد مدارک مالکیت معمولا بیشتر فروش زمین های در مناطق خارج از شهر داری سند مشاع و سهم میباشد یعنی چه یعنی اگر شما 2 میلییون هم بخواهید میتوانید بخرید و اگر 2 میلیارد هم بخواهید میتوانید بخرید فرقش در میزان سهم است ولی ایراد مهم این خرید چیست ؟چنین زمین مشاع الف قابلیت ساخت فعلا ندارد و حتی کاربری انها نیز مشخص نیست و حتی میزان متراژ شما به صورت افزار هم معین نیست و فقط شما از سهم کل درصد سهیم هستید . ب- برای تفکیک مشاع به افراز چه مواردی لازم است ؟ اولا چنین زمینهای قابلیت تفکیک طبق نقشه گسترش شهر ( یعنی اولا مهندسانن و کارشناسان شهرداری و خاک و.. تایید کنند که این مکان برای گسترش شهر مشکی ندارد و شهرداری دولت بخواهد این مکان جزء شهر اضافه شود برای چنین زمین های نقشه و طرح تفضیلی و امکانات مثل دسترسی اب و برق و گاز و فاضلا داشته باشد و...) بعد از این موضوع تمام مالکین حالا طرف 1 سهم دارد یا 10 شهم باید برای تفکیک رضایت بدهند و هزینهاش پرداخت کنند (اولین مشکل همینجا است که شما نمی دانید بقیه خریداران چند نفر هستند ایا زنده یا انحثار وراثت و.. ایا توان پرداخت مالی دارند یا ندارند ) دوم معمولا در صورتی که زمین در طرح گسترش باشد درصدی از زمین شهرداری کسر میکند برای خیابان مدرسه و... در نهایت ملک تفکیک شده و قابلیت ساخت پیدا میکند. متاسفانه بسیاری از افراد از موارد بالا اطلاع ندارند و میروند چنین زمینهای را میخرند دوستان سند مشاع مشکلی ندارد ولی از نظر فنی موارد بالا کار بسیار سخت است و گاهی غیر ممکن الان افرادی هستند که بنده میشناسمبدون مشورت رفتن خریدند حتی نمی توان یمک اجر بسازند ویا حتی نمی داند حدود و حریم زمینشان کجاست در کنا ر این موارد در حریم و کنار خط لوله گاز و اب نفت و دکل های برق فشار قوی و یا در حریم رودخانه و کانال و جاده و یا زمین های منابع طبیعی که ثبت شده اند و... هم زمین رایگان محسوب میشود. البته همیشه افراد اگاه حتی با سرمایه کوچک و یا بزرگ به راحتی می تواند خرید خوب و اینده داری و مطمئن رو داشته باشند ، مثلا در مشهد در روستاها معروف و خوش اب و هوا و یا اطرف شهر که در حال گسترش است مثلا انتهای منطقه الهیه و امیریه که انتهای این منطقه روستای منزل آباد میباشد(تقریبا قریب به 130 دفتر املاک دارد!!!) برای خرید املاک در اطراف شهر بهترین کار مراجعه به دهیاری و شوراهای روستا میباشد چرا 1- کتاب طرح هادی روستا ها شامل مواردزیر است1- حریم باغات و خود روستا را با کاربری مشخص میکند مثلا زمینهای کجای روستا قابلیت ساخت مسکن و.. دارد و خود شورای روستا هم چون تمام مالکین قدیمی زمین هار رو میشناسد و هم از ارزش و قیمت های واقعی و نوع مدارک مالکیت و مشکلات و مزیت های محله خبر دارد ( هم شهرداری ،هم اداره ثبت و هم دادگاه و...) کاملا از مالکین واقعی زمین ها اطلاع دارد و بسیاری مواردی که هر فردی از ان اطلاع ندارد پس باید از ایشان مشورت گرفت و در نهایت زیر نظر ایشان اقدام به خرید کرد و درنهایت بعد از تنظیم قرار داد قولنامه مهر شواری روستا در متن قرار داد الزامی است خلاصه امروزه در بیشتر روستاها خود شوراهای روستا دفتر املاک دارند و یا مشاورین املاک جهت گرفتن این سمت با هم رقابت انتخاباتی دارند البته از نظر بنده شاید این مزیت باعث انحثار بشود ولی فعلان این بهترین کار برای خرید است چون متاسفانه بیشتر مدارک امروز به صورت غیر رسمی هستند و همون مقدارمدارک رسمی هم دارای اشکلات در تنظیم مشخصات میباشند . اما نکته اخر همیشه برای خرید و حتی فروش زمین، خانه، خودرو و حتی یک موبایل در زمان تنظیم قرار داد یک مشاور املاک و یک وکیل خوب داشته باشید تا ابتدا اصول قانونی رو بررسی کند مثل احزار هویت و احزار مالکیت و نحوه پرداخت و تحویل ملک وخسارت و... بعد اقدام به معامله کنید. امیدار مطالب مفید باشد انتخاب مشاور املاک امین ،عادل و متخصص بسیار مهم است (***جهت اطلاعات بیشتر از طریق حضوری و تماس*** )

سلام املاک سعادت (ارائه دهند خدمات تخصصی املاک در مشهد) آنچه بیان شده نظر شخصی و تجربه کاری بنده است جهت اطلاع و افزایش اگاهی خریداران چنین ملک های. در مورد زمین گلبهار دو نوع وجود زمین است . 1_زمینهای داخل محدود شهر گلبهار داری کاربری مسکونی و قطعه بندی داری محدود مشخص و دقیق زمین معلوم است سندتک برگ با 100 دردصد سهم مالکیت یا 6 دوانگ قابلیت ساخت و تصرف دارید که معمولا قیمت از متری 1میلیون به بالا است._ (به قیمت دقت کنید) 2_زمینهای خارج از شهر محدود گلبهار(در اطراف ولی با عنوان شهر جدید گلبهار به در تبلیغات و ... به فروش میرود ) با کاربری ‌کشاورزی و نامشخص بدون تفیک شده و قطعه بندی ندارد و به صورت سند مشاع تک برگ به سهمی مثل 250 سهم از فلان سهم کلی ( که حتی متراژ هم مشخص نیست و محاسبش سخت برای افراد عادی)با قیمت 3 میلیون به بالا حالا آنچه واضح است استفاده از تبلیغات و توصیف غیر واقعی وبا اطلاعت نادرست در فروش زمینهای مورد دوم است چرا که شما در خرید چنین ملکی سند مشاع دارید یعنی محدود ملک و کاربری ملک مشخص نیست (قابلیت ساخت و تصرف تا زمان تفکیک ندارد )و آینده نامعلومی دارد سرمایه گذاری شما چرا که حتی اگر در اینده در طرح باشد باید هزینه تغییر کاربری بدهید شاید نصف ملک کلی کسر شود برای راها و جادها و... وبسیاری ازمشکلات و... و مهم ترین نکته در محاسبه متراژ واقعی باید میزان سهم کلی رو با متراژ کلی تقسیم برسهم کنید تا ابعاد واقعی زمین بدست بیایید(که معمولا به خاطر همین محاسبه بارها اتفاق افتاد در موارد مشابه فروش مشاع سهم خریدار مثلا با 2500 سهم دومتر زمین شده است!!) پس در خرید چنین ملکهای دقت کنید و جذب وصف و توصیف و تبلیغاتی گسترده، ماهواره و ... نشوید.*** ***بهترین سرمایه گذاری خرید باغ و زمینهای در محدود روستای است زیر نظر شواراهای روستا (چرا امنیت خرید زیر نظر شوراها )برای سرمایه گذاری کمتر300میلیون تا50 میلیون و سرمایه کمتر50 م را بهتر است در بازار کار سرمایه گذاری کند . امیدوار مطالب مفید باشد