مشاوره در زمینۀ ساخت و ساز در ملک مشاع

مهندس ظفریاری میگوید قرار داد مشارکت در ساخت چیست و چگونه تنظیم میشود. یعنی یک طرف قرارداد مالک ملک است و طرف دیگر قرارداد سازنده و سرمایه گذار ،در نهایت زمین و ساختمان طبق توافقات ساخت شده و به دو طرف با توجه به درصد سرمایه گذاری اولیه سود تعلق میگیرید ( معمولا اگر قرار داد کامل و دقیق باشد وساختمان طبق برنامه زمان بندی ساخته شود و سند هم به موقع صادر شود ، سرمایه هر طرف درمدت زمان تقریبی یک سال و دو برابر وگاهی تا 6 و بیشتر میشود با توجه به موقعیت ملک و تعداد طبقات و تراکم ساخت وقیمت نهایی و مشتری پسندی سود ، ارزش افزوده خوبی برای دو طرف قرار داد دارد) نکات مهم قرار دادها مشارکت در ساخت در هرجای و با هرکسی چنین قرار دادهای رو تنظیم نکنیم مثلا با خود مالک در دفتر املاک خودش و یا خود سازنده در دفتر املاک خودش و یا یا بین خودتون به صورت قرارداهای دست نویس اصلا و یا با مراجعه به املاک که افرادی که امین نیستند ( تحقیق وامتحان کنید )و تخصص کافی هم ندارند در نتیجه تعداد کمی از مشاوراملاک توانایی تنظیم دقیق و مدیریت واجرای چنین قرار دادهای رو دارند و بیشتر قرار داد های که از روی متن آماده قدیمی تنظیم میشود داری مشکلات اساسی هستند و گاهی بسیار نکات بروز و رو ندارد و در زمان بروز مشکل حتی باعث زیان وگاهی ورشگستگی طرفین قرار میشود مخصوص اگر یک طرف قرار داد آپارتمانهان را پیش فروش کند و تعهد تحویل و تنظیم سند در روز مشخص هم داده باشد و خسارات روزانه هم مشخص کرده باشد مثلا روز1میلیون که نهایت نه تنها سود نمی کند بله ورشکسته میشود. البته انچه میخواهم بیان کنم اینکه در چنین قرار داد های نحوه تنظیم ومتن قرار داد و توافقات کامل و شرایط خاص رو باید پیش بینی و تکمیل کرد و بعد و قرار دادن یک یا چند داور متخصص درحوزه مهندسی و حقوق حتما لازم میباشد تا در زمان بروز اختلافات چه کوچک وچه حوادث بزرگ مثل فوت یک طرف قرار داد یا عدم تکمیل و پیش رفت پروژه طبق برنامه زمان بندی و مشکلات کاهش تراکم و یا افزایش تراکم ساخت طبق قوانین شهرداری و.. و یا فروش بدون رضایت طرفین و مواراد دیگر هر طرف قرار بتواند به راحتی پرژه مذکور را در اسرع وقت تکمیل و هزینه خود را از طریق سرمایه و یا تضمین بانکی و یا سند ملک دریافت کند، البته نکته کلید انتخاب داورامین و متخصص میباشد و اینکه اختیارات کامل داشته باشد تا در کمترین زمان و بدن نیاز به طی شکایت طولانی نظر کارشناسی و دقیق رو بدهد و به مراحله اجرا برسوند. مهم ترین نکته چنین قرار داد های نحوه تنظیم متن قرار داد مشارکت در ساخت است که شامل مباحث 1- احزار هویت طرفین قرار داد 2- احزار مالکیت مالک و بررسی مدارک ملک و قیمت گذاری زمین ملک3- مباحث ، تراکم ساخت مجاز چقدر است وسنجش و بررسی قیمت ساخت هرمترمربع با توجه به کیفیت توافقی ؟و قیمت نهایی فروش چگونه است ؟( میزان سود پروژه مشخص میشود)4- توان مالی و تخصص سازنده ،تضمین بانکی، سند و یا چک و حتی ضامن معتبر 4- قراردادن داور امین و متخصص برای حل مشکلات احتمالی5- درنهایت باید قرار داد برای دو طرف معامله سودهی و مزیت داشته باشد تا در ساخت و ساز و انجام تمام مراحل ترغیب شوند نمیشود یک طرف دو برابر طرف دیگر سود کند مگر یا سرمایه بیشتری داشته باشد و یا در عمل خدمات بیشتری انجام داده باشد برای همینه که معمولا اگر 4میلیارد قیمت زمین ملک باشد و4 میلیارد هم سازنده سرمایه بیاورد بازهم سازنده60تا70 درصد سهم دارد ( چون خدمات بیشتری انجام می دهد )ولی مالک 40تا30 درصد سهم دارد( کاری خاصی نمی کند ) کمیسیون قرار داد های مشارت در ساخت چگونه است؟ معمولا کمسیون های مشارکت نامه توافقی است و خارج از نرخنامه ها یعنی درصدی از کل سرمایه و براساس میزان تخصص و پیگیری بودن و مسئولیت مشاور املاک بستگی دارد. ( بین 0.3 دهم تا3 درصد شامل میشود که امروزه .5 درصد ثمن کل برای قرار داد های مشارکت ساده و برای قرار دادهای مشارکت دقیق تر که مشاورخودش مهندس و یا وکیل است و داور هم است 1 درصد میباشد(یعنی اگر مشاور املاک داری رشته مرتبط مهندسی و حقوق است و در نهاین برای اجرای و تفهیم کل متن قرار داد و در صورت بروز مشکلات بزرگ و جزئی و اختلافات نیز داور میباشد و مسئولیتش سنگین است در کل زمان پروژ تا اتمام قرار داد( ممکن چند سال) و مسئولیت تایید مبالغ و پیشرفت کار و... نیز میباشد معمولا درصدی از کل پروژ سهم می باشد مثل مدیران اجرای پروژه ولی ایشان در سمت اجرای قرار داد و داوری در مشکلات) مثلا اگر سقف تراکم ساخت کمتر شد و.. چه باید کرد یا سازنده وسط کار نساخت چون صرفه اقصادی ندارد یا چند پروزه و توان مال نداشت و یا مالک بهانه واهی گرفت و بدون اجازه فروش داشت و..در صورت انتخاب راه معمولی قانون بسیار زمان بر و هزینه بر . گاهی باعث ورشکستگی است ولی یک مشاور املاک و داور متخصص و سرپرست اجرای قرار داد می تواند به راحتی طبق اختیاری که دو طرف قرار داد به ایشان داد است بسیاری از مشکلات را کمتر از 1 ساعت حل کند ان هم قاطع و قانونی در نهایت بسیاری از همکاران وسازندگان همیشه فکر میکنند که یک متن برای هرنوع مشارکت نامه میتوان استفاده کرده درصورتی که هر نوع قرار داد مشارکت با توجه به ارزش افزوده و بازدهی ونحوه اجرای ان ومواردی دیگر باید تنظیم شود مثل زمینی که قابالیت ساخت تجاری مسکونی دارد و با قرار داد مسکونی بسیار فرق میکند چرا که گاهی تمام هزینه ساخت ملک را میتوان از طرق فروش تجاری به راحتی کسب کرد ولی برای مسکونی چنین موردی کمتر صدق میکند ***(جهت اطلاعات بیشتر از طریق حضوری و تماس*** )