ممکنه زمین دیگه ایی بهمون فروخته باشن

مشخصات نوشته شده با وضعیت موجود و حتی منطقه ثبتی و پلاک اصلی مشکل دارد( خود در بعضی از قرار داد مشاهد کردم که طرف پلاک خونه رو به جای ÷لاک اصلی وثبت نوشته و یا منطقه شهرداری رو به جای منطقه ثبتی نوشته و حتی هولوگرام روی برگ عادی چسبونده!!) و گاهی قرار داد اصلا باطل است رو تنظیم کرده مثلا املاک اقساط و.. قابلیت فروش ندارد و.. جالب این است در مورد قولنامه و سند رسمی هم همین موارد وجود دارد ، بهترین کار همیشه مراجعه به همکاران داری دانش و تجربه و اطلاعات بروزاست و یا حداقل مشورت با چنین افرادی است تلفنی و... که اینو به جراعت میگویم در شهر مشهد در هر منطقه و محله همکارانی املاکی وجود دارند که از نظر دانش و تخصص و تجربه بسیار مهار و به قول خودمان اگر ما 7 خطیم اینها 40 خط هستند و اینبسیار خوب چرا که چنین افرادی هم امین مردم و هم برای هر مشکلی در اینده نکات مهم روز اول در قرار داد نوشته اند مثل یک مورد مشکل معارض ملک و نکته در مورد ملکی که به مشکل مدعی مالکیت خورده بوده طرف مقابل بر اساس پلاک ثبتی مدعی بود خانه خریداری شده طرف مقابل در محله دیگری است ولی چون مشاور املاک تنها در قرار داد اسم شهید خیابان مثلا سفید کاسه رو نوشته بود مدعی نتوانستد چنین ادعایش رو ثابت کند چون اسم اون خیابان در متن قولنامه قدیمی امده بود و جالب اینکه همون شهید مال و ساکن همون خیابان بود در بساری از محله معمولا شهرداری اسم خیابان و پلاک ها رو هر چند سال عوض میکنه که باعث چنین مشکلاتی میشود/ همیشه و همه جا بنده درمورد معاملات املاک 13 نکته بسیار مهم رو که تجربه بررسی و گفت با بیشتر از 1000 همکاران محترم صنف املاک مشهد است رو اطلاع رسانی کرده ام ولی متاسفانه 99 درصد مشکلات زمانی به وجود میاد که موارد زیر رو مشتری رعایت نمیکنید و باعث مشکلات برای خود مشتری و سرمایه اش و مشاور املاک و حتی بدبینی به صنف املاک میشوید. مهندس ظفریاری میگوید نکات مهم در تنظیم انواع قرار داد های ملکی از خرید و فروش تا رهن و اجاره 0- قدم اول مراجعه به مشاوراملاک داری اعتبار و تخصص و امین است و چنین املاکی براحتی قابل شناخت هستند در هر محله و خیابان ( معمولا تمام مشکلات از زمانی آغاز میشود که شما به فردی فاقد صلاحیت مراجعه میکند معیار چنین سنجشی جواز کسب و سن فرد، پیر یا جوان و سواد فرد و شکل مغازه شیک بودن یا زشت بودن و انداره مغازه کوچک و بزرگ و محل مغازه بالای شهر و پایین شهر و قیمت کمیسیون 50 هزار تومان و یا 1 میلیارد نیست بلکه معیار اصلی قرارداد های قبلی همین دفتر املاک است که در ان 3 وظیفه اصلی یک مشاور املاک را درزمان نگارش انجام داده اند و اطلاع کامل از شغل خود دارد ). 1- در هنگام تنظیم قولنامه از یک خودکار با یک رنگ استفاده شود و دست خط ها هم یکی باشد و تایم نوشتن قرار داد و امضا طرفین بیشتر از یک هفته نباشد تا احتمال ادعای دستکاری قولنامه وجود نداشته باشد(( نکته مهم هیچ وقت در متن قولنامه که قبلا نگارش شده است متن اضافه نکنید مثلا قرار اجاره خانه که دوباره می خواهد تمدید کند رو هم دوبار در یک برگه اجاره نامه جدید تنظیم کنید و در قرار داد قبلی دست نبورید که فردا محکوم به جعل و...نشوید)) 2- تمام تاریخ مثل تاریج نوشتن تاریخ توافق و تاریخ تحویل ملک حتما در همان روز قولنامه نوشته شود 3- مشخصات طرفین حتما دقیق نوشته شود و مهم که ادرس طرفینو شماره تماس هم دقیق باشد تا در صورت بروز مشکل ابلاغیه به آدرس دقیق ارسال شد و طرف مقابل نتولند رای قیابی دریافت کند 3- ادرس دقیق ملک و مشخصات دقیق در قولنامه بنویسید مثلا ( در بسیاری از املاک مشاهد میشود که فرق بین اعیان و عرصه در متن نگارش قولنامه راعایت نمی شود مثل خانه ویلای با 125 متر زمین و 90 متر ساختمان را باید به این صورت در قرار داد نگارش کرد 90متر اعیان در بخش متن مربوطه اعیان و125 متر عرصه زمین در بخش متن مربوطه ولی بسیاری از قولنامه در هر دوی این بخش متن های متراژ کل زمین رو مینویسند)) 4- نگارش مبلغ 10 تا 20 درصد قیمت کل ملک به عنوان وجه التزام و یا پشیمانی ملک + وجه التزام روز شما در صورتی که به مشکل خوردید و روند قضایی طی شده هزینه اتلاف وقت و کاهش ارزش سرمایه( مثلا 8 ماه روند قضایی طول کشید) +حق کمیسیون در صورت پشیمانی هر طرف قرار داد تا اتمام کامل پرداخت ها و تحویل ملک و تنظیم سند و...( معمولا بعد فسخ قرار داد نصف کمسیون حق املاک است که این با رعایت این نکته) 5- نحوه امضاء و اثر انگست حتما از دو طرف قرار داد و درصورتی بی سواد یا معلولیت دارد و یا کوهلت سن دارد و... حتما با ذکر توضیحات و الزام حضور شاهد درجه یک قرار داد تنظیم کنید 6- تمام قولنامه چه با کدرهگیری و چه دستی از نظر قانون مداراک عادی هستند و برای معتبر شده و اسباط به عنوان عدله محکه پسند و حقانیت باید دو شاهد این متن قرار داد ها را امضا ( حتما اثر انگشت هم بزنند مخصوص فامیل درجه دو طرف معامله)کنند البته همیشه سعی کنید کد ملی شاهد و یا نام و نام خانوادگی در متن قرار داد بنویسند با دستخط خودشان بهتر است 7- بعد نوبت امضاء مشاور املاک است چرا که امضاء مشاور املاک از مهر او معتبر است و بعد مهر( حتما مهر و امضا در حضور شما باشد تا مسئولیت کامل قرار داد شما حال شود در بسیاری از گلاهبرداری قولنامه مذکور بدون مهر و امضاء و نشانی هستند مخصوص قرار داد های دست نویس ولی قرار داد های سیتمی شماره صنفی و مشخصات کامل املاک وجو دارد ) 8- حتما در تمام قرار داد ها کپی مدارک و اسناد مالکیت ملک و مداراک هویتی طرفین و مدارک مالی رو به رویت و تایید و تصدیق طرفین قرار داد برسونید و درصورت لازم از مشاوره کارشناسان حقوقی و کارشناسان فنی در قرار داد های مبالغ بالا 1 میلیارد استفاده کنید ( 3 وظیفه اصلی تمام مشاور املاک است احزار هویت یعنی چک کردن مدارک کارت ملی و شناسنامه و احزار مالکیت یعنی چک کردن سند و یا قولنامه تمام ردیف باید چک شود ت و امضاء هر دیف مطابقت و یک شکل باشد و تحویل ملک یعنی بتواند ملک تحویل بدهد املاکی وجو ندارد قابل فروش نیستند و.. و تنظیم قرار داد اصولی ودقیق تا منافع طرفین حفظ شود) 9- بعد که قولنامه کامل کردید حتما مشاور املاک در زمان تحویل به طرفین بابت قولنامه از طرفین رسید قولنامه دریافت کنید و حتی( در موارد که املاک با مدارک ردیف های قولنامه و.. است باید بنویستد که 10 عدد ردیف قولنامه تحویل خریدار شده است) 10- البته همیشه بهترین کار مراجع به مشاورین املاک با علم و تجربه و تخصصی کافی است ( با چند سوال تخصصی می توانید میزان اطلاعات اور بسنجید مثل شماره ثبتی منطقه چند است و... و یا با تماس به ایشان سوال کنید قرار داد صوری و یا مشکل دارد تنظیم می کند تا کامل مطلع شوید با چه املاکی طرف حساب هستید ایا مورد اطمینان است و یا نه ) 11- نکته طلاایی در شرایط امروز قیمتی که هروز دیرتر پرداخت کردن ثمن معامله و افزایش جهشی قیمت ملک بهتر است این این نکته و شرط فسخ در قرار داد نوشته شود حق فسخ مالک فروشند درصورت عدم پرداخت کل وحتی جزئی از مقداری مبلغ ثمن توسط خریدار ، فروشند و ملک می تواند قرار دارد مذکور را یک طرف فسخ کند. 12- و این نکته رو هم برای معاملاتی که نقدی انجام نمی شود و چکی است و داری مدت زمان برای پرداخت است لازم وضروری است که خریدار حق هیچ گونه نقل و انتقالی اعم از جزئی و کلی در مورد ملک فوق تا زمان تسویه نهایی به غیر را ندارد( یعنی نمی تواند ملک با چک خریداری کند بعد صورت نقدی و.. به فرد دیگری بفروشد درصورتی که هنوزپول و مبلغ ثمن معامله نداد است با مالک اول ) ( و انتقال های جزئی یا ملکی که ملک به فردی دیگری اجاره و رهن و.. بدهد ) نکته مهم دیگر براساس تجربه کاری و پایش و بررسی بیشتر از1000 املاک در مشهد بدست آوردم 13- حتما اول سعی کنید قرار با کد رهگیری و با مشخصات دقیق تنظیم کنید اگر هم قولنامه دستی بود قرار داد یک خط و یک رنگ و فونت باشد و حتما با یک خودکار تمام طرفین قرار داد را امضاء کنند تا معلوم باشد در یک مکان و یک زمان حضور داشته اند و نکته مهم هیچ وقت تنها به امضاء طرفین قرار داد اکتفا نکید چرا که بنده و مشاور املاک هیچ شناختی نسبت به شکل اصلی و اعتبار امضاء طرفین قرار داد که که مثل دایره یا مربع و مستطیل است را اطلاع نداریم مگر طرف گواهی اصالت امضاء خود را از محضر بیاورد پس گرفتن اثر انگشت واضح الزامی و واجب است در شرایط کرونایی رعایت موارد بهداشتی شستن دست و استفاده از زد عفونی ولی اثر انگشت الزامی است از دو طرف حتما حتی شاهدان گاهی همین اثر انگشت باعث حفظ آبرو و جان و مال شما میشود در صورت بروز مشکل و مواجه با موارد خاص خودش بهترین مدراک برای اثبات می باشد. امیدوار مطالب مفید باشد *****متاسفانه عدم آگهی مردم در مورد نحوه تنظیم قرار داد معاملات ملک باعث بروز چنین مشکلاتی می شود رعایت نکات مهم در هنگام خرید و فروش ،اجاره 1- مراجعه به واحد های داری جواز کسب (از وزارت صنعت و معدن و تجارت) داری عضویت در (اتحادیه املاک مشهد) 2- احزار هویت طرف مقابل و احزار مدارک مالکیت و مطابقت آن با ملک و فرد توسط خریدار و فروشند و مشاور املاک 3- ثبت تمام قرار داد ها (قولنامه و اجارنامه و...) به صورت کد رهگیری و پرینتی (در سامانه ثبت معاملات و املاک کشور)( براساس ماده 28 قانون نظام صنفی کشور) 4- در هر پرداخت وجه (پول،چک و...) فقط درصورت دریافت رسید و( صورت جلسه از طرف مقابل به امضاء دو نفر شاهد حتما به حساب خود طرف حساب شما واریز شود) 5- تعیین تاریخ دقیق تحویل ملک و تاریخ تنظیم سند در محضر( قرار دادن وجه التزام روزانه در صورت عدم اجرای تعهد از هر طرف) املاک سعادت مشهد آشنایی با الزام دریافت کد رهگیری در زمان عقد قرار داد (خرید ،فروش) و (اجارنامه) همانطور که می دانید در گذشته معاملات و قراردادهای ملکی به صورت دست نویس و پیش بنگاه ها و مشاوران املاک انجام می شد اما به دلیل اینکه دولت بتواند از لحاظ سطح قیمت ها و میزان معاملات آمارهای دقیقی از بازار مسکن بدست بیاورد در سال 1387 بخشنامه ای صادر کرد. که از سال 87 به بعد قراردادهای دست نویس دیگر فاقد اعتبار شد و قانون مشاوران املاک را از تنظیم قراردادهای دست نویس منع کرد. (( مشاورین املا ک مجاز که عضو اتحادیه املاک می باشند . باید کلیه قراردادها را در سایت ثبت معاملات واملاک کشور ثبت و بعد پرینت متن قرارداد راه به همراه کد رهگیری و هولوگرام مخصوص که به امضای طرفین قرار داد و دوشاهد رسید همراه با مهر و امضا متصدی مشاور املاک به طرفین ارائه دهد و گرنه تخلف صنفی شناخته میشوند معمولا مشتری می توانند به اتحادیه املاک شهر مربوط مراجعه کنند و شکایتی تنظیم کند در رابطه با موضوع عدم تحریر قرارداد سیستمی بعد اتحادیه املاک و کمیسیون بازرسی شکایت مشتری را سریعا پیگیری می کند در کوتاه ترین زمان ممکن ، در 2 حالت 1- اگر مشاور املاک داری مجوز باشد قرار داد را پرینتی تنظیم میکند و.. و رضایت مشتری حاصل و در صورت که املاک فاقد مجوز باشد اخطار ماده 27 در رابطه با پلمپ املاک غیر مجاز دریافت می کند