نحوه محاسبه کردن متراژ خانه با وجود حیاط دربست؟

با سلام و درود می خواستم بدون یه واحد منهای 40 دارم تو قولنامه 95 متر خریدم سند که گرفتم تو سند اینجوری خورده 78 متر مساحت ساختمان 3 متر تراس 4 متر زیر راپله (دستشوئی خونم هست) و 11 متر حیاط ، که کلا حیاط 34 متر هستش ولی چون خونه 2 کله هستش و ماشین رو هستش کلا در دست منه. حالا متراژ خونه من چجوری حساب میشه؟ با تشکر جلادتی