ایا زمین هایی که تبلیغ میکنند از زمینهای گلبهار قانونی هست؟

سلام عزی جان زمین ته روستاهای مشهد بدون اب رو متر 100 هزار تومان میفروشند یعنی در گلبهار زمین کمتر از متری 2 تا5 وجود ندارد اینها زمینها سند مشاع دارد و کلی دردسر که بنده مهندس مهدی ظفریاری نژاد به عنوان کوچک ترین عضو صنف املاک کشور میخواهم تعدادی از نکات مهم فنی را در مورد سرمایه گذاری از نوع خرید زمین که بسیار ریسک بالای دارد را بیان کنم مخصوص در منطقه که تبلیغات زیادی میشود باید بیشتر شک کرد (مثلا برای نمونه مشهد زمین های سند مشاع شهر جدید گلبهار و زمین با تبلیغات وسیع حتی تا شبکه ماهواره و...) 1- همیشه مردم برای خرید زمین بدون تحقیق اصولی و مشورت وارد این عرض میشوند چرا که سرمایه اند است و فکر میکنند مهم نیست مثلا 20 میلیون و فقط از طریق تبلیغات واهی اقدام به خرید میکنند یعنی در سایت دیوار و یا ماهواره و یا بعضی از شبکه مجازی تبلغات وسعی در مورد اینده زمین را مشاهد میکنند که این زمین در ایند شهر میشود زیر برج و.. است الان زمین ها مفت است بعد هم برای اطمینان پایی سند تک برگ درمیاد و خلاصه طرف از 2 میلیون تا 2 میلیارد هم در چنین مواردی خرید داشته حالا حتی حضوری ولی از نظر فنی وعلمی مهندس و شهرسازی صحت دارد آیا در اینده این زمین ها به شهر اضافه میشوند و یا قابلیت تفکیک و ساخت دارند و... 2- در مورد مدارک مالکیت معمولا بیشتر فروش زمین های در مناطق خارج از شهر داری سند مشاع و سهم میباشد یعنی چه یعنی اگر شما 2 میلییون هم بخواهید میتوانید بخرید و اگر 2 میلیارد هم بخواهید میتوانید بخرید فرقش در میزان سهم است ولی ایراد مهم این خرید چیست ؟چنین زمین مشاع الف قابلیت ساخت فعلا ندارد و حتی کاربری انها نیز مشخص نیست و حتی میزان متراژ شما به صورت افزار هم معین نیست و فقط شما از سهم کل درصد سهیم هستید . ب- برای تفکیک مشاع به افراز چه مواردی لازم است ؟ اولا چنین زمینهای قابلیت تفکیک طبق نقشه گسترش شهر ( یعنی اولا مهندسانن و کارشناسان شهرداری و خاک و.. تایید کنند که این مکان برای گسترش شهر مشکی ندارد و شهرداری دولت بخواهد این مکان جزء شهر اضافه شود برای چنین زمین های نقشه و طرح تفضیلی و امکانات مثل دسترسی اب و برق و گاز و فاضلا داشته باشد و...) بعد از این موضوع تمام مالکین حالا طرف 1 سهم دارد یا 10 شهم باید برای تفکیک رضایت بدهند و هزینهاش پرداخت کنند (اولین مشکل همینجا است که شما نمی دانید بقیه خریداران چند نفر هستند ایا زنده یا انحثار وراثت و.. ایا توان پرداخت مالی دارند یا ندارند ) دوم معمولا در صورتی که زمین در طرح گسترش باشد درصدی از زمین شهرداری کسر میکند برای خیابان مدرسه و... در نهایت ملک تفکیک شده و قابلیت ساخت پیدا میکند. متاسفانه بسیاری از افراد از موارد بالا اطلاع ندارند و میروند چنین زمینهای را میخرند دوستان سند مشاع مشکلی ندارد ولی از نظر فنی موارد بالا کار بسیار سخت است و گاهی غیر ممکن الان افرادی هستند که بنده میشناسمبدون مشورت رفتن خریدند حتی نمی توان یمک اجر بسازند ویا حتی نمی داند حدود و حریم زمینشان کجاست در کنا ر این موارد در حریم و کنار خط لوله گاز و اب نفت و دکل های برق فشار قوی و یا در حریم رودخانه و کانال و جاده و یا زمین های منابع طبیعی که ثبت شده اند و... هم زمین رایگان محسوب میشود. البته همیشه افراد اگاه حتی با سرمایه کوچک و یا بزرگ به راحتی می تواند خرید خوب و اینده داری و مطمئن رو داشته باشند ، مثلا در مشهد در روستاها معروف و خوش اب و هوا و یا اطرف شهر که در حال گسترش است مثلا انتهای منطقه الهیه و امیریه که انتهای این منطقه روستای منزل آباد میباشد(تقریبا قریب به 130 دفتر املاک دارد!!!) برای خرید املاک در اطراف شهر بهترین کار مراجعه به دهیاری و شوراهای روستا میباشد چرا 1- کتاب طرح هادی روستا ها شامل مواردزیر است1- حریم باغات و خود روستا را با کاربری مشخص میکند مثلا زمینهای کجای روستا قابلیت ساخت مسکن و.. دارد و خود شورای روستا هم چون تمام مالکین قدیمی زمین هار رو میشناسد و هم از ارزش و قیمت های واقعی و نوع مدارک مالکیت و مشکلات و مزیت های محله خبر دارد ( هم شهرداری ،هم اداره ثبت و هم دادگاه و...) کاملا از مالکین واقعی زمین ها اطلاع دارد و بسیاری مواردی که هر فردی از ان اطلاع ندارد پس باید از ایشان مشورت گرفت و در نهایت زیر نظر ایشان اقدام به خرید کرد و درنهایت بعد از تنظیم قرار داد قولنامه مهر شواری روستا در متن قرار داد الزامی است خلاصه امروزه در بیشتر روستاها خود شوراهای روستا دفتر املاک دارند و یا مشاورین املاک جهت گرفتن این سمت با هم رقابت انتخاباتی دارند البته از نظر بنده شاید این مزیت باعث انحثار بشود ولی فعلان این بهترین کار برای خرید است چون متاسفانه بیشتر مدارک امروز به صورت غیر رسمی هستند و همون مقدارمدارک رسمی هم دارای اشکلات در تنظیم مشخصات میباشند . اما نکته اخر همیشه برای خرید و حتی فروش زمین، خانه، خودرو و حتی یک موبایل در زمان تنظیم قرار داد یک مشاور املاک و یک وکیل خوب داشته باشید تا ابتدا اصول قانونی رو بررسی کند مثل احزار هویت و احزار مالکیت و نحوه پرداخت و تحویل ملک وخسارت و... بعد اقدام به معامله کنید. امیدار مطالب مفید باشد انتخاب مشاور املاک امین ،عادل و متخصص بسیار مهم است (***جهت اطلاعات بیشتر از طریق حضوری و تماس*** )