اجاره به شرط تملیک

اجاره به شرط تملیک به نوعی از عقد اجاره گفته می‌شود که براساس آن منافع عین مستأجره برای مدت زمان مشخصی که در عقد اجاره تعیین می‌شود، به مالکیت مستأجر در می‌آید و در آن قید می‌شود که اگر مستأجر به تمامی‌ِ تعهدات مندرج در این قرارداد عمل کند، در پایان مدت اجاره، مالک عین مستأجره خواهد شد. تعهدی که برای مستأجر در این نوع قرارداد اجاره ذکر می‌شود، بستگی به توافق طرفین دارد. برای مثال موجر می‌تواند منزل خود را به مستأجر اجاره بدهد و شرط کند که اگر مستأجر در هر ماه فلان مبلغ را بپردازد در پایان سال که مدت اجاره‌ی منزل به پایان می‌رسد، مالک ملک خواهد شد. در این صورت اگر مستأجر به این تعهدی که برای او ایجاد شده‌ است به‌طور کامل عمل نماید، دیگر تعهدی برای تخلیه‌ی ملک نخواهد داشت و در مقابل وی، موجر موظف خواهد بود که مالکیت عین مستأجره را پس از اتمام مدت زمانی که تعیین شده‌ است، به مستأجر انتقال بدهد. با قرارداد اجاره اگر شرايط جامع و كامل باشد نياز به قرارداد بر فروش نيست مهم شرايط و توافقات و تعهداته كه شرط را تبديل به تمكين ميكند

اجاره به شرط تملیک به دو شکل زیر قابل تحقق است: 1. قرارداد اجاره ای منعقد می شود و در آن شرط می شود که پس از پایان اجاره، اگر مستاجر طالب عین مستاجره باشد، عین را به ملکیت خود درآورد. موجر هنگام انعقاد اجاره، ایجاب خود را نسبت به انتقال عین اعلام می کند. برای مثال: شرکتی که تولید کننده محصولات صنعتی است برای جلب مشتری و امکان فروش بیشتر، در آغاز محصولات خود را به شکل اجاره واگذار می کند و ضمن آن شرط می کند که در صورت رضایت مستاجر پس از اخذ تام اجاره، محصول مورد نظر با اعلام قبول یک طرفی مستاجر به ملکیت او دراید و مال الاجاره پرداخت شده به عنوان ثمن معامله تلقی شود. دراین حالت انتقال قطعی عین، تنها منوط به اعلام قبولی مستاجر است و نیازی به تراضی مجدد طرفین نیست و در صورت عدم رضایت مستاجر، در پایان اجاره روابط حقوقی طرفین بدون انتقال عین تمام می شود. به بیان دیگر، تحقق مالکیت مستاجر علاوه بر انشای عقد اجاره به عمل حقوقی دیگر یعنی انشای مستاجر بر قبول عین محتاج است. آن­چه در این نوع از اجاره به شرط تملیک مهم است، قطع ارتباط موجر با چگونگی مالکیت عین مستاجره پس از انعقاد اجاره است. تنها مستاجر تعیین کننده آن است که مالک نهایی چه کسی خواهد بود. 2. عقد اجاره ای با این شرط بسته می شود که با پایان اجاره و پرداخت آخرین قسط، مستاجر مالک عین گردد. طرفین هنگام انعقاد قرارداد، اراده خویش را بر انتقال ملکیت عین پس از پرداخت آخرین قسط اجاره بها اعلام می کنند و چون با تحقق اجاره به نتایج عقد ملتزم هستند، لذا در صورت حصول شرایط، ملکیت مستاجر بر عین قطعی است و نیاز به موافقت دیگری نیست. مال الاجاره نیز درنهایت به عنوان ثمن در مقابل عین قرار خواهد گرفت. در این قسم از اجاره به شرط تملیک، مالکیت مستاجر تنها منوط به رعایت شرایط و پرداخت آخرین قسط است. بنابراین پس از اجاره دیگر نیازی به اعلام اراده انشایی مبنی بر قبول انتقال ملکیت وجود ندارد. ملکیت از زمان انقضای مدت اجاره حاصل می شود و تا قبل از این زمان، عین متعلق به مالک قبلی است و بقای آن در دست مستاجر به صورت امانت است و ضمان آن نیز در صورت تعدی و تفریط بر عهده اوست. همچنین عوض تا قبل از انتقال، اجاره بها و پس از آن ثمن معامله محسوب می شود. حصول ملکیت در هر یک از این دو نوع اجاره به شرط تملیک، از دیگری جداست. در مورد اول، پس از اجاره، مستاجر بر قبول ملکیت عین اختیار دارد و در واقع رضایت وی، اعلام قبولی برای ایجاب بیعی است که قبلاً ضمن عقد اجاره توسط موجر بیان شده است و موجر ملزم به رعایت ایجاب است. در مورد دوم، هیچ یک از دو طرف، اختیار فسخ و تخلف از شرط را ندارند و اجرای شرط -انتقال ملکیت عین با پرداخت آخرین قسط- بدون اراده آن ها خواهد بود. از دو شکل مذکور، شکل دوم بیشتر مورد استفاده در مباحث حقوقی و مقصود این نوشتار از اصطلاح "اجاره به شرط تملیک" است. چنان که گفته شد، اجاره به شرط تملیک به عنوان قراردادی خاص، سابقه ای در فقه و قانون ندارد؛ به همین جهت حقوق­دانان بسیاری به بررسی این عقد نپرداخته اند. در حقوق اروپایی قراردادی مشابه با عنوان "اجاره فروش" شناخته می شود و «آن عقدی است که صاحب مال غیرمنقول به متعامل، که به ظاهر مستاجر است، شرط می کند که پس از دادن چند قسط، مالک عین مستاجره شود. این عقد را بیع می دانند و آثار بیع را دارد.» ولی در مقررات ایران چنین عقدی مورد شناسایی قرار نگرفته است.

اجاره به شرط تملیک به نوعی از عقد اجاره گفته می‌شود که براساس آن منافع عین مستأجره برای مدت زمان مشخصی که در عقد اجاره تعیین می‌شود، به مالکیت مستأجر در می‌آید و در آن قید می‌شود که اگر مستأجر به تمامی‌ِ تعهدات مندرج در این قرارداد عمل کند، در پایان مدت اجاره، مالک عین مستأجره خواهد شد. تعهدی که برای مستأجر در این نوع قرارداد اجاره ذکر می‌شود، بستگی به توافق طرفین دارد. برای مثال موجر می‌تواند منزل خود را به مستأجر اجاره بدهد و شرط کند که اگر مستأجر در هر ماه فلان مبلغ را بپردازد در پایان سال که مدت اجاره‌ی منزل به پایان می‌رسد، مالک ملک خواهد شد. در این صورت اگر مستأجر به این تعهدی که برای او ایجاد شده‌ است به‌طور کامل عمل نماید، دیگر تعهدی برای تخلیه‌ی ملک نخواهد داشت و در مقابل وی، موجر موظف خواهد بود که مالکیت عین مستأجره را پس از اتمام مدت زمانی که تعیین شده‌ است، به مستأجر انتقال بدهد. با قرارداد اجاره اگر شرايط جامع و كامل باشد نياز به قرارداد بر فروش نيست مهم شرايط و توافقات و تعهداته كه شرط را تبديل به تمكين ميكند

اجاره به شرط تملیک به نوعی از عقد اجاره گفته می‌شود که براساس آن منافع عین مستأجره برای مدت زمان مشخصی که در عقد اجاره تعیین می‌شود، به مالکیت مستأجر در می‌آید و در آن قید می‌شود که اگر مستأجر به تمامی‌ِ تعهدات مندرج در این قرارداد عمل کند، در پایان مدت اجاره، مالک عین مستأجره خواهد شد. تعهدی که برای مستأجر در این نوع قرارداد اجاره ذکر می‌شود، بستگی به توافق طرفین دارد. برای مثال موجر می‌تواند منزل خود را به مستأجر اجاره بدهد و شرط کند که اگر مستأجر در هر ماه فلان مبلغ را بپردازد در پایان سال که مدت اجاره‌ی منزل به پایان می‌رسد، مالک ملک خواهد شد. در این صورت اگر مستأجر به این تعهدی که برای او ایجاد شده‌ است به‌طور کامل عمل نماید، دیگر تعهدی برای تخلیه‌ی ملک نخواهد داشت و در مقابل وی، موجر موظف خواهد بود که مالکیت عین مستأجره را پس از اتمام مدت زمانی که تعیین شده‌ است، به مستأجر انتقال بدهد. با قرارداد اجاره اگر شرايط جامع و كامل باشد نياز به قرارداد بر فروش نيست مهم شرايط و توافقات و تعهداته كه شرط را تبديل به تمكين ميكند