برای خرید منزلی که سند نداره، چه مراحلی باید طی بشه تا از صحت معامله مطمئن بشم؟

سلام برای شناخت صاحب املاک یکی از مهم ترین موضوع ملک استعلام ملک و شناخت ملک واقعی ملک است . 1- برای املاک ملکی از اداره ثبت بعد شهرداری بروید بعد پرس جوی و تحقیق محلی از املاک و همسایه جهت سابقه تصرف حتما انجام شود. 2-- برای املاک موقوفه اول اداره ثبت بعد اداره موقوفه مربوط بعد هم شهرداری مربوطه بعد پرس جوی و تحقیق محلی از املاک و همسایه و سابقه تصرف حتما انجام شود 3-- برای املاک قولنامه ای اول چک کرده مدارک مالکیتی پرس جوی و تحقیق محلی از همسایه سابقه تصرفی حتما انجام شود بعد مشاور از چند مشاور املاک داری مجوز و متخصص منقطه و تطبیق مشخصات ثبتی و ...ملک بررسی ردیف قولنامه تاحد امکان و... از نظر قدیمی شماره و مطابقت امضاء و ردیف ها و... 4--- برای املاک در بافت روستای مثل باغات و.. حتما اول مدارک و مشخصات ثبتی ملک بعد استعلام اداره ثبت ، شهرداری، جهاد ،منابع ملی ، بنیاد مسکن و.... مهم ترین مورد پرس جوی و تحیق محل مخصوص از شورای روستا و دهیار که در نهایت حتما مهر شورای روستا در متن قولنامه الزامی است خلاصه حتما نکته زیر رو هم در موقع تنظیم قرار داد رعایت کنید الف- قرار داد با کد رهگیری تنظیم کنید ب- یک شاهد همیشه همراخود داشته باشید د-- حتما پول فقط به صاحب ملک پرداخت کنید طی بانک و حتما رسید دریافت کنید ج-- حتما در قولنامه مشخصات بنگاه و امضاء و مهر در حضور شما انجام شود و ساعت اول نخسه قرار داد دریافت کنید. نکته مهم و طلایی 1- قدم اول مراجعه و انتخاب مشاوراملاک دارای اعتبار و تخصص و امین و عادل است و چنین املاکی براحتی قابل شناخت هستند در هر شهر ، محله و خیابان ( معمولا تمام مشکلات از زمانی آغاز میشود که شما به املاک و افردی که فاقد صلاحیت مراجعه میکند معیار چنین سنجشی جواز کسب و سن فرد، پیر یا جوان و سواد فرد مدارک و تابلو نصبی و شکل مغازه ، شیک بودن یا زشت بودن و انداره مغازه کوچک و بزرگ و محل مغازه بالای شهر و پایین شهر، تعداد مشاوران و حتی قیمت کمیسیون 50 هزار تومان و یا 1 میلیارد نیست بلکه معیار اصلی نحوه تنظیم قرار داد ها قبلی همین دفتر املاک است که در آن 3 وظیفه اصلی یک مشاور املاک( احزار هویت ،احزار مالکیت، تنظیم قرار داد قانونی) را درزمان نگارش انجام داده اند و اطلاع کامل از مسئولیت مشاور املاک و قوانین صنفی شغل خود مسئولیت قرار داد را تایید و قبول کند یعنی ابتدا قرار باید حتما با کدرهگیری و سیستمی و با شماره صنفی خود مشاور املاک تنظیم شود و خود ایشان مهر خاص املاک وامضاء مشابه در تابلو نرخنامه شون را در متن قرار داد در حضور شما بزند. 1 - حتما کد رهگیری بگیرید البته با رعایت نکات حقوقی و فنی در تنظیم متن قرار داد ( فقط مشاور املاک مجاز این امکان دارند و اگر کسی میگه ندارم و... حتما داره سر شما کلاه میزاره چون وقتی جواز و مدارک کامل نیست و چون میخواهد از زیر بار قبول مسئولیت تنظیم قرار داد شانه خالی کنه و در صورت مشکل فقط یک حرف می زند من که اینو تنظیم نکرده در دفترم و... پس مطمئن پول شما رو میخوره یک آب هم روش) 2- حتما در تمام قرار داد ها یک شاهد داشته باشید از دوستان نزدیک و سالم همرهتون که در متن قرار داد امضا ء کند و حتما مشخصات خود و کد ملی شو بنویسد( بیشتر امضاء شاهدین بدون نام و نام خانوادگی و کدملی اثبات سخت است) 3- حتما و مهم ترین نکته انتقال پول و مبلغ حتما به حساب طرف قرار داد واریز کنیدباشه و سعی کنید حتما در قبل هر پرداخت از طرف رسید دستی به همراه امضاء و اثر انگشت و با درج موضوع مبلغ مثلا خرید ملک به ادرس فلان و دو شاهد هم این متن رسید امضاء اثر انگشت کنند ( به هیچ عنوان به مشاور املاک پول ندهید) 4-حتما نخسه قرار داد رو در روز اول از مشاور املاک بگیرید تا مدرکی داشته باشید که معامله انجام داده اید چون بعد طرف میزنه زیر همه چیز و میگوید اصلا قرار داد نبوده و...( هیچ شاهدی بالاتر از قلم و کاغذ نیست) 5- همیشه با افراد اگاه و دارای تخصص مشورت کنید که معمولا بهترین این افراد مشاور املاک داری سابقه طولانی هستن الویت سوم الویت دوم بازرسان و بچه های بخش تخلفات صنفی منطقه و الویت اول افراد که در مجموعه دعوی ملکی کار می کنند مثلا وکلا و کارشناس ملک و یا اعضای مستقیم با شکایت اتحادیه املاک و شکایت حقوقی ملکی در ارتباط اند چون اینا اطلاع روز از نحوه بیشترین کلاهبرداری دارند مثلا بیشترین کلاهبرداری پیش فروش ملک است حالا نکات فنی و حقوق چیست ؟ الف - حتما از زمین ملک همراه پش فروش خرید کنید در متن قرار دادب در دفتر اسناد رسمی بعد قولنامه هم ثبت کنید موضوع معامله رو ج- حتما در زمان قرار داد بخواهید که یک ضامن معتبر که میشناسید ضمن اجاری قرار داد قبول کند د- حتما مبلغ طی چند مرحله و با توجه به پیشرفت پروژه پرداخت کنید نه یکجا و.. و نکته آخر حتما این نکته رو ذکر کنید که افزایش قیمت مصالح و اعلام ورشکستگی و... باعث عدم تحویل ملک شده باید طرف مقابل مبلغ رو به عنوان زیان به شما پرداخت کند. 6-همیشه برای این که قولنامه و اجارنامه تنظیم کنید برای این که مبلغ کمتر کمیسیون بدهید به املاک بدون موجوز و قرار داد های دستی اکتفا نکید چون در زمان وقوع اتفاقات خاص مثل عدم تحویل ملک و یا پول و اتفاقات خاص ملکی مثل استفاده غیر مجاز ملک در امور خلاف و... اینها هیچ گونه کمکی به شما نمی کنند. 7- زور به هر فرد و شخصیت و برند و تعریف و تمجید شیک و سن سال و حتی مجوز و... هم اعتماد نکید. 8- در مورد ارزش قیمت و کیفیت و مشکلات و دعوایی ملکی و خانوادگی فروشنده آن هم تحقیق کنید که متناسب باشد یعنی نصف قیمت نباشد و یا دو برابر قیمت در هر دو حال احتمال کلاهبرداری و مشکل دار بودن ملک 99 درصد است. و در مورد نوع سند ملکی، مشاع، و قفی، آستانه و... اطلاعات کسب کنید و در مورد پایانکار و تخلفات و.. در نهایت باید با افراد متخصص در حوزه حقوقی وکلا و ملکی مشاور املاک متخصص مهندسان و مشاور با تجربه کاری هم مشورت کنید و دیدگاه شما آینده شماست.

باسلام.بستگی داره. من مستاجرم و صاحبخانه بامن زندگی نمیکنه. اطلاعات ملک روهم دارم و میتونم بصورت قولنامه ای خونه رو بفروشم وتوی محضرهم اقرارنامه بدم و منزل رو تحویل خریدار بدم.شما باید مدارک مالکیتی فروشنده روبگیری و به فروشندگان.قبلی تماس بگیری و بپرسی که مالک منزل کیه . دوم از همسایه ها هم میشه امارواطلاعات گرفت.سوم.قبوض اب وبرق وگاز وتلفن ببین بنام کیه فروشنده یا مالکین قبلی که اسمشون توقولنامه هست. مهندس محمد ترابی. کارشناس دادگستری ومشاورحقوقی شما در امور ملکی