مهم ترین مواردی که در یک قرارداد مشارکت باید رعایت شود

مهندس ظفریاری میگوید قرار داد مشارکت در ساخت چیست و چگونه تنظیم میشود. یعنی یک طرف قرارداد مالک ملک است و طرف دیگر قرارداد سازنده و سرمایه گذار ،در نهایت زمین و ساختمان طبق توافقات ساخت شده و به دو طرف با توجه به درصد سرمایه گذاری اولیه سود تعلق میگیرید ( معمولا اگر قرار داد کامل و دقیق باشد وساختمان طبق برنامه زمان بندی ساخته شود و سند هم به موقع صادر شود ، سرمایه هر طرف درمدت زمان تقریبی یک سال و دو برابر وگاهی تا 6 و بیشتر میشود با توجه به موقعیت ملک و تعداد طبقات و تراکم ساخت وقیمت نهایی و مشتری پسندی سود ، ارزش افزوده خوبی برای دو طرف قرار داد دارد) نکات مهم قرار دادها مشارکت در ساخت در هرجای و با هرکسی چنین قرار دادهای رو تنظیم نکنیم مثلا با خود مالک در دفتر املاک خودش و یا خود سازنده در دفتر املاک خودش و یا یا بین خودتون به صورت قرارداهای دست نویس اصلا و یا با مراجعه به املاک که افرادی که امین نیستند ( تحقیق وامتحان کنید )و تخصص کافی هم ندارند در نتیجه تعداد کمی از مشاوراملاک توانایی تنظیم دقیق و مدیریت واجرای چنین قرار دادهای رو دارند و بیشتر قرار داد های که از روی متن آماده قدیمی تنظیم میشود داری مشکلات اساسی هستند و گاهی بسیار نکات بروز و رو ندارد و در زمان بروز مشکل حتی باعث زیان وگاهی ورشگستگی طرفین قرار میشود مخصوص اگر یک طرف قرار داد آپارتمانهان را پیش فروش کند و تعهد تحویل و تنظیم سند در روز مشخص هم داده باشد و خسارات روزانه هم مشخص کرده باشد مثلا روز1میلیون که نهایت نه تنها سود نمی کند بله ورشکسته میشود. البته انچه میخواهم بیان کنم اینکه در چنین قرار داد های نحوه تنظیم ومتن قرار داد و توافقات کامل و شرایط خاص رو باید پیش بینی و تکمیل کرد و بعد و قرار دادن یک یا چند داور متخصص درحوزه مهندسی و حقوق حتما لازم میباشد تا در زمان بروز اختلافات چه کوچک وچه حوادث بزرگ مثل فوت یک طرف قرار داد یا عدم تکمیل و پیش رفت پروژه طبق برنامه زمان بندی و مشکلات کاهش تراکم و یا افزایش تراکم ساخت طبق قوانین شهرداری و.. و یا فروش بدون رضایت طرفین و مواراد دیگر هر طرف قرار بتواند به راحتی پرژه مذکور را در اسرع وقت تکمیل و هزینه خود را از طریق سرمایه و یا تضمین بانکی و یا سند ملک دریافت کند، البته نکته کلید انتخاب داورامین و متخصص میباشد و اینکه اختیارات کامل داشته باشد تا در کمترین زمان و بدن نیاز به طی شکایت طولانی نظر کارشناسی و دقیق رو بدهد و به مراحله اجرا برسوند. مهم ترین نکته چنین قرار داد های نحوه تنظیم متن قرار داد مشارکت در ساخت است که شامل مباحث 1- احزار هویت طرفین قرار داد 2- احزار مالکیت مالک و بررسی مدارک ملک و قیمت گذاری زمین ملک3- مباحث ، تراکم ساخت مجاز چقدر است وسنجش و بررسی قیمت ساخت هرمترمربع با توجه به کیفیت توافقی ؟و قیمت نهایی فروش چگونه است ؟( میزان سود پروژه مشخص میشود)4- توان مالی و تخصص سازنده ،تضمین بانکی، سند و یا چک و حتی ضامن معتبر 4- قراردادن داور امین و متخصص برای حل مشکلات احتمالی5- درنهایت باید قرار داد برای دو طرف معامله سودهی و مزیت داشته باشد تا در ساخت و ساز و انجام تمام مراحل ترغیب شوند نمیشود یک طرف دو برابر طرف دیگر سود کند مگر یا سرمایه بیشتری داشته باشد و یا در عمل خدمات بیشتری انجام داده باشد برای همینه که معمولا اگر 4میلیارد قیمت زمین ملک باشد و4 میلیارد هم سازنده سرمایه بیاورد بازهم سازنده60تا70 درصد سهم دارد ( چون خدمات بیشتری انجام می دهد )ولی مالک 40تا30 درصد سهم دارد( کاری خاصی نمی کند ) کمیسیون قرار داد های مشارت در ساخت چگونه است؟ معمولا کمسیون های مشارکت نامه توافقی است و خارج از نرخنامه ها یعنی درصدی از کل سرمایه و براساس میزان تخصص و پیگیری بودن و مسئولیت مشاور املاک بستگی دارد. ( بین 0.3 دهم تا3 درصد شامل میشود که امروزه .5 درصد ثمن کل برای قرار داد های مشارکت ساده و برای قرار دادهای مشارکت دقیق تر که مشاورخودش مهندس و یا وکیل است و داور هم است 1 درصد میباشد(یعنی اگر مشاور املاک داری رشته مرتبط مهندسی و حقوق است و در نهاین برای اجرای و تفهیم کل متن قرار داد و در صورت بروز مشکلات بزرگ و جزئی و اختلافات نیز داور میباشد و مسئولیتش سنگین است در کل زمان پروژ تا اتمام قرار داد( ممکن چند سال) و مسئولیت تایید مبالغ و پیشرفت کار و... نیز میباشد معمولا درصدی از کل پروژ سهم می باشد مثل مدیران اجرای پروژه ولی ایشان در سمت اجرای قرار داد و داوری در مشکلات) مثلا اگر سقف تراکم ساخت کمتر شد و.. چه باید کرد یا سازنده وسط کار نساخت چون صرفه اقصادی ندارد یا چند پروزه و توان مال نداشت و یا مالک بهانه واهی گرفت و بدون اجازه فروش داشت و..در صورت انتخاب راه معمولی قانون بسیار زمان بر و هزینه بر . گاهی باعث ورشکستگی است ولی یک مشاور املاک و داور متخصص و سرپرست اجرای قرار داد می تواند به راحتی طبق اختیاری که دو طرف قرار داد به ایشان داد است بسیاری از مشکلات را کمتر از 1 ساعت حل کند ان هم قاطع و قانونی در نهایت بسیاری از همکاران وسازندگان همیشه فکر میکنند که یک متن برای هرنوع مشارکت نامه میتوان استفاده کرده درصورتی که هر نوع قرار داد مشارکت با توجه به ارزش افزوده و بازدهی ونحوه اجرای ان ومواردی دیگر باید تنظیم شود مثل زمینی که قابالیت ساخت تجاری مسکونی دارد و با قرار داد مسکونی بسیار فرق میکند چرا که گاهی تمام هزینه ساخت ملک را میتوان از طرق فروش تجاری به راحتی کسب کرد ولی برای مسکونی چنین موردی کمتر صدق میکند ***(جهت اطلاعات بیشتر از طریق حضوری و تماس*** )

مشاورین حقوقی بهتر میتوانند کمکتان کنند

جهت قرار داد مشاركت لطفا با ما در تماس باشين

سلام جهت قرار داد مشاركت لطفا با ما در تماس باشين بندهاي مهمي هستش در مشاركت كه فردا اگر به هر دليلي هر يك نتواند به تعدات خود عمل كنند بايد ذكر شود بهتر جهت اطلاعات كامل با ما مشاور ه نمايد

سلام جهت قرار داد مشاركت لطفا با ما در تماس باشين بندهاي مهمي هستش در مشاركت كه فردا اگر به هر دليلي هر يك نتواند به تعدات خود عمل كنند بايد ذكر شود بهتر جهت اطلاعات كامل با ما مشاور ه نمايد

باسلام خدمت شما لطفا جهت اطلاع دقیق از شرایط حقوقی قراردادهای مشارکت با ما در تماس باشین

باسلام و تشکر از سایت 2نبش باتوجه به اینکه مشارکت یه مقوله درساخت است بهتراست بامشاورین حقوقی و کارآمد ما درتماس باشید

سلام جهت قرار داد مشاركت لطفا با ما در تماس باشين بندهاي مهمي هستش در مشاركت كه فردا اگر به هر دليلي هر يك نتواند به تعدات خود عمل كنند بايد ذكر شود بهتر جهت اطلاعات كامل با ما مشاور ه نمايد 09153008534

مهم‌ترین نکات در قرارداد مشارکت در ساخت قرارداد مشارکت در ساخت در قوانین مشارکت در ساخت مسئله‌ی بسیار مهمی که برای نوشتن قرارداد تعیین‌شده است، تعیین داور بین دو طرف است. عده‌ای بر اساس یک باور غلط داور را باریش سفید اشتباه می‌گیرند. آن‌ها تصور می‌کنند که وظیفه‌ی داور میانجی‌گری و گرفتن میانه‌ی طرفین است. درصورتی‌که باید بدانند که داور مسئول است طبق شواهد موجود، موضوع را به نفع یک‌طرف تمام کند و نقشی شبیه به نقش قاضی دارد نه ریش‌سفید. بنابراین طرفین باید بدانند که اگر می‌خواهند داور را از میان آشنایان خود انتخاب کنند باید این را هم در نظر بگیرند که ممکن است داور نظری علیه نظر آن‌ها داشته باشد و شرایط را به نفع طرف مقابل تمام کند، پس نباید این موضوع منجر به ایجاد دلخوری در آن‌ها شود. درصورتی‌که داور نتواند قضاوتی درست در حین قرارداد داشته باشد تا پنج سال از داوری محروم می‌شود. انتخاب کارشناس فنی مرضی‌الطرفین در قرارداد و قوانین مشارکت در ساخت بسیار مؤثر است. بسیاری از مسائل و مشکلات قرارداد مشارکت در ساخت، اختلافاتی است که نیازی به مراجعه به دادگاه یا داوری ندارد و با اظهارنظر کارشناسی حل می‌شود. حتی در صورت طرح دعوا در دادگاه یا داوری نیز می‌‌توان از نظرات همین کارشناس استفاده نمود. لزومی ندارد که کارشناس فنی موردتوافق، کارشناس رسمی باشد. برای جلوگیری از تخلف در تعهدات طرف مقابل در پرداخت درصد مشارکت در ساخت و دیگر تعهدات اجرایی حتماً باید وجه التزام سنگینی در قرارداد تعیین شود. برای جلوگیری از بروز اختلاف میان طرفین بابت تفاوت تعریف طرفین از مراحل پیشرفت کار (مثال فونداسیون، اسکلت و…) بهتر است زمان‌بندی پیشرفت کار مطابق با تعاریف و زمان‌بندی ارائه‌شده در دفاتر خدمات الکترونیک یا تعاریف استاندارد دیگر روشن شود. اگر طرف قرارداد شما شرکت سهامی یا مسئولیت محدود باشد (و نه شخص حقیقی) حتماً در نظر داشته باشید که در صورت تخلف وی از قرارداد، خسارات وارد بر خود را از شرکای آن شرکت نمی‌‌توانید مطالبه کنید مگر این که خلاف این مسئله در قرارداد تصریح‌شده باشد. طبق قوانین مشارکت در ساخت برای لازم‌الاجرا شدن قرارداد نیازی به پرداخت پول یا درصد مشارکت در ساخت در همان ابتدای قرارداد نیست و به‌محض انعقاد قرارداد، تعهدات لازم‌الاجرا هستند.

مدت‌زمان قرارداد مشارکت در ساخت قوانین مشارکت در ساخت برخلاف دیگر ساخت‌وسازها، قوانین مشارکت در ساخت برای ساختن ساختمان‌های مشارکتی، زمان خاصی را تعیین کرده که مطابق یک جدول‌بندی معین به سازنده ارائه داده می‌شود. در این جدول‌بندی زمان پروژه به چندین مرحله تقسیم‌شده و هر مرحله در زمان معین باید تعیین شود. وگرنه درصورتی‌که این زمان‌بندی رعایت نشود و تأخیر داشته باشد، برای سازنده طبق قوانین مشارکت در ساخت، جرائمی در نظر گرفته می‌شود. بررسی صلاحیت سازنده بعد از تعیین درصد مشارکت در ساخت، مهم‌ترین موضوع در قوانین مشارکت در ساخت، بررسی صلاحیت فنی، اجرایی و مالی سازنده است. مالک می‌بایست قبل از عقد قرارداد به بررسی صحت‌وسقم مدارکی که توسط سازنده ارائه می‌شود و حسن شهرت سازنده در مسائل فنی و مالی بپردازد. بهترین کار این است که مالک در حین عقد قرارداد مشارکت در ساخت از سازنده گواهی یا مدارکی که مثبت توان مالی او برای جلو بردن پروژه هست را بخواهد یا سوابق اجرائی سازنده را برای اطمینان یافتن از دانش فنی وی برای اجرای عملیات ساخت جویا شود. چراکه طبق قوانین مشارکت در ساخت و بدون در نظر گرفتن درصد مشارکت در ساخت، در صورت تخریب ملک و ادامه ندادن پروژه توسط سازنده به دلیل نداشتن توان مالی یا دانش فنی، مالک متحمل بیشترین ضرر و زیان می‌شود.

تعهدات مالک: قوانین مشارکت در ساخت مهم‌ترین تعهد مالک در قوانین مشارکت در ساخت، تسلیم ملک به سازنده است، حتی اگر این مورد در قرارداد ذکر نشده باشد زیرا اساساً این قرارداد بدون تسلیم ملک به سازنده به‌هیچ‌عنوان صورت نمی‌پذیرد. پس بدون اینکه این مورد به‌صراحت در قرارداد ذکرشده باشد، مالک موظف است به تعهد خود عمل کند. اما اگر به هر دلیلی مالک از تعهد خود شانه خالی کند و از تسلیم ملک به سازنده بعد از تعهد خودداری کند، حتی اگر این مورد در قرارداد نیامده باشد، سازنده یا شریک مالک می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و در دادگاه برای الزام به تسلیم ملک-حکم قانونی بگیرد. گرفتن این حکم در دادگاه هیچ ارتباطی با نسبت درصد مشارکت در ساخت ندارد و در هر شرایطی قابل دریافت است. تعهدات سازنده: از مهم ترین تعهدات سازنده یا مجری طرح را می‌توان به پیشبرد عملیات ساخت، پرداخت هزینه‌های ساختمانی و اداری پروژه و پرداخت اجاره‌بها به مالک در طول دوره ساخت برای اسکان موقت مالک و تقسیم عادلانه‌ی ملک مطابق با درصد مشارکت در ساخت دانست. اما نکته اینجاست که غالباً در تعهدات سازنده طرفین بیشتر به اختلاف برمی‌خورند تا در تعهدات مالک؛ چراکه تعهدات سازنده تفاسیر مختلف داشته و نسبت به تعهدات مالک از وضوح کمتری برخوردار است و به نظر می‌رسد که تعدد این تعهدات و پیچیدگی آن­ها نیز خود مزید بر علت بروز اختلافات طرفین است. علاوه بر موارد مذکور در بالا در قوانین مشارکت در ساخت تعهدات دیگری نیز برای سازنده برشمرده می‌‌شود مانند الزام به تحویل ملک در زمان مقرر، رعایت اصول استاندارد ساخت، رعایت کیفیت مذکور در قرارداد در حین عملیات ساخت، ارائه گزارشی از عملکرد خود به مالک در دوره‌های زمانی مقرر، اخذ پایان کار و پرداخت جرائم به شهرداری و غیره. درصورتی‌که سازنده تعهد خود به انجام عملیات ساخت را انجام ندهد می‌توان علاوه بر پیش‌بینی حق فسخ برای مالک مبلغی را نیز تحت عنوان وجه التزام در قرارداد در نظر گرفت (هرچند اگر ملک تخریب‌شده باشد و سازنده از ادامه ساخت سرباز زند خسارتی که به مالک تحمیل می‌شود سنگین و بعضاً غیرقابل‌جبران است). هم چنین اگر سازنده کیفیات، مصالح و مختصاتی که در قرارداد مقررشده را رعایت ننماید می‌توان در صورت امکان وی را ملزم نمود تا نواقص را برطرف نماید و اصلاحاتی انجام دهد و درصورتی‌که چنین امکانی وجود نداشته باشد نیز می‌‌توان از وی خسارت و وجه التزام مطالبه نمود که در این موارد تعیین خسارت بر عهده کارشناس است. برای تأخیر در پیشروی مطابق برنامه زمان‌بندی نیز علاوه بر پیش‌بینی حق فسخ، وجه التزام و خسارت برای مالک، در قراردادها برای تأخیر در تحویل ملک مبلغی تحت عنوان خسارت تأخیر تأدیه نیز در نظر گرفته می‌شود. هم چنین در مواردی که احتمال می‌‌رود اعمال سازنده خسارتی به همسایگان یا سایر اشخاص ثالث وارد کند می‌توان برای مالک این حق را در نظر گرفت که درصورتی‌که مالک مجبور به پرداخت خسارت به همسایگان و اشخاص ثالث درنتیجه نواقص یا اشتباهات عملیات ساخت شود، بتواند به سازنده مراجعه نموده و مبالغ پرداخت‌شده را از وی مطالبه کند. شرایط فسخ قرارداد از سوی مالک قوانین مشارکت در ساخت در این وضعیت، اگر شرایط خاصی در قرارداد پیش‌بینی‌نشده باشد لازم است که مالک با اخذ تأمین دلیل هزینه‌های انجام‌شده توسط سازنده را برآورد نموده و سازنده به نسبت آورده خود و درصد مشارکت در ساخت تعیین‌شده، در پروژه شریک خواهد بود. اما در این حالت مشکلات متعددی ناشی از اشتراک مالک و سازنده در ملک پیش خواهد آمد. برای اجتناب از چنین وضعیتی طبق قوانین مشارکت در ساخت بهتر است در قرارداد پیش‌بینی شود که در صورت تحقق شرایط فسخ و اجرای آن از ناحیه مالک سازنده تنها می­‌تواند هزینه­‌هایی که انجام داده را با کسر خسارات مطالبه نماید و هیچ‌گونه حق عینی در مال مورد مشارکت نخواهد داشت. تعیین میزان درصد مشارکت در ساخت به میزان درصد مشارکت در ساخت، سهم الشرکه گفته می‌شود که-سهم الشرکه طرفین در قرارداد باید بیان شود تا از بروز اختلافات در آینده جلوگیری شود. برای محاسبه سهم الشرکه هرکدام از طرفین باید ابتدا آورده هر یک از طرفین ارزش‌گذاری شده و سپس قیمت به‌دست‌آمده تقسیم‌بر ارزش کل پروژه ( ارزش کل سرمایه‌گذاری) شود. طبق قوانین مشارکت در ساخت به‌عنوان‌مثال برای ارزش‌گذاری آورده یا سهم مالک ابتدا ارزش هر متر ازملک در منطقه معین‌شده و بر اساس آن میزان آورده مالک مشخص می‌شود، و بعدازآن با محاسبه هزینه ساخت و هزینه‌های اداری و هزینه‌های مربوط به مجوزها میزان آورده سازنده نیز مشخص می‌‌شود، جمع مبالغ مذکور ( آورده مالک و آورده سازنده) ارزش کل پروژه یا ارزش کل سرمایه‌گذاری را تعیین می‌شود و حاصل تقسیم هر یک از مبالغ آورده مالک یا آورده سازنده بر ارزش کل پروژه درصدی تحت عنوان سهم الشرکه هر یک از طرفین را مقرر می‌کند. اهمیت تعیین درصد مشارکت در ساخت برای سهم الشرکه ازاین‌جهت است که به‌عنوان‌مثال اگر سهم الشرکه مالک به سازنده ۶۰ به ۴۰ باشد و حاصل عملیات ساخت یک آپارتمان ۱۰ واحدی باشد در این حالت ۶ واحد آپارتمان سهم مالک و ۴ واحد آپارتمان سهم سازنده می‌‌شود. قدرالسهم مشارکت در ساخت چیست؟ قدرالسهم زمانی بیان می‌شود که زمین چند مالک داشته باشد. در این شرایط طبق قوانین مشارکت در ساخت، در ابتدا متراژ متعلق از هر یک از مالکان مشخص می‌شود و بعد از مشخص شدن این مقدار تقسیم‌بر متراژ کل زمین می‌شود که با این کار درصد مشارکت در ساخت هرکدام از مالکان تعیین می‌شود. به این مقدار قدرالسهم مشارکت در ساخت گفته می‌شود که فقط برای زمانی است که ملک چند مالک داشته باشد. در آخر نیز مقدار درصد مشارکت در ساخت که برای مالک در نظر گرفته‌شده بین مالکان تقسیم می‌شود. به‌عنوان‌مثال تصور کنید زمینی سه مالک دارد که هرکدام مالک دو دانگ از زمین هستند و به نسبت مساوی در آن زمین سهم دارد. در این زمین آپارتمانی ده واحدی ساخته می‌شود که طبق برآوردهای انجام‌شده در قوانین مشارکت در ساخت، شصت درصد سهم مالک و چهل درصد سهم سازنده تعیین می‌شود. در این صورت شش واحد به مالک رسیده و چهار واحد به سازنده. به دلیل اینکه ملک موردنظر سه مالک به‌صورت مشارکتی داشته است، شش واحد به‌طور مساوی بین سه نفر تقسیم‌شده و قدرالسهم مشارکت در ساخت هرکدام دو واحد در نظر گرفته می‌شود.

با سلام یک مورد در خصوص انجام مشارکت که دارای اهمیت است خصوصا برای مالکین عزیز این نکته است که مالک باید از قیمت صحیح ملک خود که با کارشناسی بوسیله کارشناسان و افراد با تجربه در این کار اطلاع داشته باشد. این کار به این دلیل مهم است که ملک ها و زمین ها در برخی موارد دارای امتیازات و موقعیت هایی هستند که ملک را ارزشمند تر میکند. مثال: ملکی با متراژ 250 متر وجود دارد که دو میلیارد و نیم قیمت گذاری شده بوسیله سازنده یعنی متری 10 میلیون در حالی که این ملک سر دو نبش خیابان و نزدیک به حاشیه بلوار یا خیابان اصلی قرار دارد به اصطلاح در گل منطقه واقع شده است اما سازنده این امتیازات را نادیده گرفته و در قیمت گذاری محاسبه نکرده.در این جا این سوال مطرح میشود که ایا یک ملک با این مشخصات مکانی و موقعیت ملکی با یک ملک دیگر در همان خیابان اما واقع در قطعه دوم یا سوم یا انتهای خیابان قیمت یکسانی دارد قطعا پاسخ این سوال خیر است.قیمت هر متر زمین یا ملک در هر منطقه یک چیز است و موقعیت مکانی و امتیازات یک ملک چیز دیگر که مالکین با در نظر گرفتن این مورد مشارکتی موفق و پر سود انجام خواهند داد. مشاورین املاک حرفه ای و موفق فقط به شما خانه یا ملک معرفی نمیکنند و نمی فروشند بلکه امنیت قرارداد و معامله شما را تضمین میکنند.

سلام 1 تعیین متراژ برای هرکدام از طرفین 2 لیست متریال 3 نحوه انتقال سند بنام سازنده 4 تعیین پرداختی خلافی سازنده یا مالک؟ مشارکت بسیار نکات ریزی داره که در این جا نمیشه به تمامی موارد اشاره کرد